ค่าภาษีอากรในการโอนบ้านจัดสรร ผู้ซื้อหรือผู้ขายมีหน้าที่ต้องจ่าย ?

ค่าภาษีอากรในการโอนบ้านจัดสรร ผู้ซื้อหรือผู้ขายมีหน้าที่ต้องจ่าย ?

ธุรกิจการจัดสรรที่ดิน หรือที่สามารถอธิบายตามกฎหมายได้ง่ายๆ คือ ธุรกิจในการแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงย่อยเกินกว่า 10 แปลงขึ้นไป เพื่อทำการจำหน่ายนั้นเป็นธุรกิจที่มีกฎหมายควบคุมโดยเฉพาะ ซึ่งก็คือคือ พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน 2543

ซึ่งหลักการในการควบคุมธุรกิจจัดสรรที่ดินอย่างหนึ่งก็คือ การควบคุมการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของผู้จัดสรรที่ดิน โดยตามมาตรา 34 ของพระราชบัญญัติดังกล่าว วางหลักไว้ว่า ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างผู้จัดสรรที่ดินกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จะต้องทำตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด หากสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน มิได้ทำตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดและไม่เป็นคุณต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร สัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ

และตามแบบสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร (มีสิ่งปลูกสร้าง) ของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางได้วางหลักเกี่ยวกับภาษีและค่าธรรมเนียมไว้ว่า

ข้อ 9 ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

9.1 ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการแบ่งแยกโฉนดที่ดิน/หนังสือ

รับรองการทำประโยชน์ รวมทั้งค่าภาษีอากรในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง

ผู้จะขายเป็นผู้ออกทั้งสิ้น

9.2 ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน

พร้อมสิ่งปลูกสร้าง ผู้จะซื้อและผู้จะขายเป็นผู้ออกเท่ากันทั้งสองฝ่าย

ดังนั้นตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 34 ประกอบกับแบบสัญญาที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด ข้อ 9.1 ค่า “ภาษีอากร” ในการโอนที่ดินทั้งหมด ผู้จัดสรรที่ดินต้องเป็นคนเสียทั้งสิ้น และตามข้อ 9.2 ผู้จะขายมีหน้าที่ในการออก “ค่าธรรมเนียม” ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ คนละกึ่งหนึ่งเท่านั้น และหากในสัญญาจะซื้อจะขายได้มีการกำหนดเรื่องค่าภาษีอากรหรือค่าธรรมเนียมแตกต่างไปจากที่กฎหมายกำหนดนี้ เช่น ให้ผู้ซื้อเป็นผู้เสียค่าภาษีอากรทั้งหมด หรือบางส่วน หรือให้ผู้ซื้อเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียม ย่อมไม่มีผลบังคับใช้ และหากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้จ่ายค่าภาษีอากรหรือค่าธรรมเนียมเกินไปกว่าที่กฎหมายกำหนดโดยรู้เท่าไม่ถึงการ ย่อมมีสิทธิฟ้องร้องเรียกเงินจำนวนดังกล่าวคืนจากผู้จัดสรรที่ดิน โดยอาศัยข้อกฎหมายว่าด้วยลาภมิควรได้

ในโอกาสนี้ ขอนำตัวตัวอย่างคดีฟ้องเรียกเงินค่าภาษีอากรที่ชำระเกินคืนไป (ขอชื่นชมทนายความหรือโจทก์ผู้ฟ้องคดีว่ามีความสามารถในการปรับข้อกฎหมายมาตั้งเรื่องฟ้องคดีมาก ซึ่งคดีนี้จัดเป็นกรณีศึกษาในการฟ้องคดีประเภทนี้ต่อไป)

https://docs.google.com/…/0B7s9dJeShtsWYTBjZDM5MWItOTk…/edit

ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง กำหนดแบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร

http://www.dol.go.th/…/…/variety/assign/promise_standard.htm

Express your opinion about this article

comments