51/29-51-30 หมู่ 4 ต.บ้านสวน อ.เมือง จ.ชลบุรี
ทรัพย์มรดกประเภทบ้านหรือที่ดิน เป็นทรัพย์มรดกที่มีมูลค่าสูง และบรรดาทายาทสามารถติดตามตรวจสอบการมีอยู่ของทรัพย์มรดกประเภทนี้ได้ง่าย เนื่องจากเป็นทรัพย์สินประเภทที่เจ้าของต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (เจ้าพนักงานที่ดิน) อีกทั้งยังมีโฉนดเป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์อยู่กับเจ้ามรดก ดังนั้นจึงเป็นการยากต่อการที่ทายาทฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะปิดบังทรัพย์มรดกชนิดนี้
ซึ่งในทางปฏิบัติการ แบ่งทรัพย์มรดก ประเภทบ้านและที่ดินนี้กระทำได้ยากมากที่สุดเมื่อเทียบกับทรัพย์มรดกชนิดอื่นๆ เช่น เงินฝากในบัญชีธนาคาร หุ้น รถยนต์ หรือทองคำ อัญมณี หรือสิ่งมีค่าอื่นๆ เพราะทรัพย์สินประเภทนี้ยากที่จะแบ่งการครอบครองเป็นส่วนสัดได้อย่างเท่าเทียมโดยสภาพ
โดยเฉพาะกรณีที่ดินที่มีบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างอื่นรวมอยู่ด้วย ครั้นจะใช้วิธีการขายทรัพย์สินประเภทนี้เพื่อนำเงินมาแบ่งทำได้ยากและต้องใช้เวลาเนื่องจากเป็นทรัพย์ที่มีราคาสูง และบางครั้งทายาททั้งหลายก็ไม่อยากจะขายทรัพย์สินมรดกประเภทบ้านและที่ดิน เนื่องจากมีความผูกพันต่อตัวทรัพย์สินหรือต้องการรักษาไว้เป็นมรดกของตระกูลสืบไป จึงทำให้มีคดีพิพาทประเภทนี้มาสู่ศาลบ่อยครั้ง
ธรรมดาแล้วตามหลักกฎหมายของการแบ่งมรดกโดยทั่ว หากทายาทสามารถตกลงกันได้ด้วยดี ย่อมทำได้โดยวิธีการแบ่งการครอบครองทรัพย์สินนั้นเป็นส่วนสัดหรือโดยการขายทรัพย์มรดกนั้นแล้วนำเงินที่ได้มาแบ่งแก่ทายาท ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตารา 1750 วรรคแรก
แต่หากทายาทไม่อาจตกลงแบ่งด้วยวิธีการดังกล่าวได้ เช่นทายาทฝ่ายหนึ่งต้องการรักษาทรัพย์มรดกของตระกูลไว้ไม่ต้องการขาย แต่ต้องการให้บรรดาทายาทถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันและร่วมกันใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินร่วมกัน แต่ทายาทอีกฝ่ายมีความประสงค์ที่จะขายทรัพย์สินมรดกและนำเงินมาแบ่งกัน เช่นนี้ ทายาทฝ่ายที่ต้องการให้ขายทรัพย์สินมรดกย่อมต้องฟ้องคดีต่อศาลเพื่อขอให้ทายาทฝ่ายที่ไม่ยอมแบ่งทรัพย์สิน ดำเนินการแบ่งทรัพย์สินให้แก่ตน
ซึ่งในการแบ่งทรัพย์สินในกรณีที่ทายาทไม่สามารถจะตกลงกันได้นั้น ย่อมเป็นไปตามหลักประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1745 ประกอบมาตรา 1364 กล่าวคือ ศาลมีอำนาจที่จะกำหนดวิธีแบ่งทรัพย์สิน โดยการสั่งให้เอาทรัพย์สินนั้นออกแบ่ง ถ้าส่วนที่แบ่งให้ไม่เท่ากัน ให้คนได้ส่วนแบ่งมากกว่าทดแทนเป็นเงินให้คนที่ได้เยอะกว่า
ตัวอย่างเช่น ศาลอาจสั่งให้ทายาททุกคนตกลงรังวัดแบ่งแยกที่ดินพิพาทออกเป็นส่วนๆ และแบ่งที่ดินให้ทายาทตามส่วนที่แบ่งแยก หากทายาทคนใดได้ที่ดินอยู่ในทำเลที่ดีกว่า หรือได้เนื้อที่ดินเยอะกว่า ก็ให้ใช้ค่าทดแทนเป็นเงินแก่ทายาทคนอื่นๆ ที่ได้ที่ดินที่ทำเลด้อยกว่า หรือเนื้อที่ด้อยกว่า
และหากการแบ่งทรัพย์สินด้วยวิธีแรกทำไม่ได้ ซึ่งโดยมากแล้ว ก็มักจะทำการแบ่งด้วยวิธีแรกไม่ได้ เนื่องจากทรัพย์สินประเภทบ้านหรือที่ดินยากที่ทายาทจะทำการตกลงรังวัดแบ่งกันได้ ศาลจะมีคำสั่งให้นำทรัพย์สินนั้นประมูลขายกันระหว่างบรรดาทายาท หรือนำทรัพย์มรดกออกขายทอดตลาดนำเงินที่ได้มาแบ่งกัน
ซึ่งประเด็นที่น่าสนใจในปัญหาเรื่องนี้คือ ในการขายทรัพย์มรดกนั้น ศาลควรจะมีคำสั่งให้นำทรัพย์สินออกประมูลขายกันระหว่างทายาท หรือนำทรัพย์มรดกออกขายทอดตลาด ซึ่งส่วนนี้เป็นดุลยพินิจของศาลโดยแท้ เพราะกฎหมายมิได้กำหนดไว้ว่าการขายนั้นจะต้องทำขายด้วยวิธีไหน (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1364 ประกอบมาตรา 1745 )
ซึ่งโดยส่วนตัวแล้วผู้เขียนเห็นว่าศาลควรจะมีคำสั่งให้เอาทรัพย์มรดกประมูลขายกันระหว่างทายาทเสียก่อน หากทายาทไม่อาจประมูลขายกันได้ จึงค่อยนำทรัพย์มรดกไปขายทอดตลาดให้แก่บุคคลภายนอก เพราะเป็นการให้สิทธิโดยเบื้องต้นแก่บรรดาทายาทในการรักษาทรัพย์มรดกของตระกูลไว้มิให้ตกไปอยู่กับบุคคลภายนอก ซึ่งน่าจะยุติธรรมกว่า การปล่อยให้บุคคลภายนอกซึ่งมีเงินทุนมากกว่าบรรดาทายาทมาประมูลซื้อทรัพย์สินมรดกด้วยการขายทอดตลาดไปเลยทีเดียว
ซึ่งประเด็นนี้มีคำพิพากษาศาลฎีกาวินิจฉัยคดีไว้สอดคล้องกับความเห็นของผู้เขียน และคิดว่าน่าจะนำไปใช้เป็นบรรทัดฐานได้ คือ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3501/2533 ที่วินิจฉัยไว้ดังนี้
