51/29-51-30 หมู่ 4 ต.บ้านสวน อ.เมือง จ.ชลบุรี
สิทธิในการขับไล่ ของผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด
ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จากการขายทอดตลาด ตามคำสั่งศาลจากกรมบังคับคดี มีสิทธิเหนือกว่าการซื้อขายธรรมดามาก เพราะผู้ซื้อฯ มีสิทธิร้องขอให้ศาลออก “หมายตั้งเจ้าพนักงานบังคดี” เพื่อขับไล่ผู้อาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทได้ทันที โดยไม่ต้องไปฟ้องร้องดำเนินคดีใหม่เลย ( ปวิพ.ม.334 และ ฎ.5502/2555 )
เนื่องจากกฎหมายต้องการคุ้มครองผู้ซื้อทรัพย์จากขายทอดตลาด ให้สามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์ที่ซื้อได้ทันที ไม่ต้องเสียเวลาไปฟ้องร้องดำเนินคดีใหม่อีก ทั้งนี้เนื่องจากหากปล่อยให้ผู้ซื้อจะต้องไปฟ้องขับไล่เอง ย่อมไม่มีใครอยากจะมาซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล (ฎ.8853/2551)
อีกทั้งก่อนจะถึงกระบวนการขายทอดตลาด ผู้ที่อาศัยอยู่ในที่ดินพิพาท ก็มีสิทธิโต้แย้งคัดค้าน แสดงสิทธิต่างๆของตนได้เต็มที่ ตั้งแต่โจทก์เริ่มทำการยึด ตามปวิพ. ม. 323 ดังนั้นเมื่อกระบวนการเสร็จสิ้นจนขายทอดตลาดแล้ว ก็ไม่ควรจะต้องให้ผู้ซื้อไปฟ้องขับไล่ผู้อยู่อาศัยให้ซ้ำซ้อนอีก
กระบวนการขับไล่
1.ยื่นคำขอให้ศาลออกหมายตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดี
“หมายตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดี” เป็นคำสั่งของศาลที่แต่งตั้งให้เจ้าพนักงานบังคับคดี มีอำนาจหน้าที่ในการดำเนินการบังคับคดีตามกฎหมาย ในที่นี้ก็คือมีอำนาจบังคับขับไล่จำเลยนั่นเอง (ป.วิ.พ. ม.274)
หมายบังคับคดีเป็นเอกสารวิเศษ ที่จะทำให้เราอาศัยอำนาจรัฐขับไล่จำเลยได้ และตราบใดที่ศาลยังไม่ออกหมายบังคับคดี ตามกฎหมายแล้วเราก็ยังทำอะไรกับผู้ที่อยู่ในทรัพย์ไม่ได้
กฎหมายให้สิทธิผู้ซื้อที่จะขอออกหมายตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีกับศาลได้ทันที (กฎหมายเก่าคือ ปวิพ ม.309 ตรี(เดิม)จะต้องส่งคำบังคับก่อน แต่กฎหมายใหม่คือ ปวิพ ม.334 (ปัจจุบัน)ขอออกหมายตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีได้เลย)
ซึ่งธรรมดาแล้ว กว่าที่จะได้หมายบังคับคดี ต้องฟ้องร้องดำเนินคดีสู้กันยาวนาน บางทีก็ 3-5 ปีเลยครับ
2.หลักการทำคำขอออกหมายตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดี ในฐานะผู้ซื้อทรัพย์
การบรรยายคำร้องขอออกหมายตั้ง เจ้าพนักงานงานบังคับคดี กรณีที่เราเป็นผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด ให้ใช้หัวเป็น “คำขอ” และมีหลักเกณฑ์ในการบรรยายคำขอดังนี้ครับ
ข้อ 1. บรรยายว่าเราเป็นผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จากการขายทอดตลาด โดยบรรยายให้ละเอียดว่า ทรัพย์คืออะไร ซื้อมาเมื่อไหร่ ราคาเท่าไหร่ พร้อมกับแนบเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้องไปด้วย
ข้อ 2. บรรยายว่า ใคร ชื่ออะไร หรือยังไม่ทราบชื่อ ยังอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ที่เราซื้อมา ถ้ามีรูปถ่ายหรือพยานหลักฐานก็แนบไปพร้อมกัน
ข้อ 3 บรรยายว่า ขอให้ศาลออกหมายตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดี เพื่อดำเนินการขับไล่ให้จำเลยและบริวารออกไปจากอสังหาริมทรัพย์ของเรา
ทั้งนี้คำขอหมายตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีเป็น “คำขอฝ่ายเดียวอย่างเคร่งครัด” ตามปวิพ ม.21 (3) ดังนั้น ถ้าเราบรรยายคำร้องครบถ้วน ศาลจะสั่งอนุญาตได้ทันทีโดยไม่ต้องทำการไต่สวน
3.ตัวอย่างคำขอออกหมายตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดี ในฐานะผู้ซื้อทรัพย์
ผมเอาตัวอย่างคำขอหมายตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีฉบับจริงที่ผมใช้ในการทำงานมาให้ดู จะได้เห็นภาพกันง่ายๆครับ
4.ยื่นคำขอหมายตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีที่ศาลไหน ?
ธรรมดาแล้วศาลที่มีอำนาจบังคับคดี ก็คือศาลชั้นต้นที่ได้พิพากษาตัดสินคดีนั้น ตามปวิพ ม. 271 วรรคหนึ่ง ดังนั้นในคดีทั่วไปการยื่น คําขอออกหมายตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดี จึงต้องยื่นที่ศาลชั้นต้นที่ตัดสินคดีนั้น
แต่อย่างไรก็ตามกฎหมายให้ความสะดวกแก่ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดอย่างเต็มที่ ด้วยการให้ผู้ซื้อทรัพย์สามารถยื่นคำขอหมายตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดี ได้ที่ ศาลที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ ปวิพ. ม. 334
ยกตัวอย่างเช่น คดีฟ้องร้องกันที่จังหวัดยะลา แต่จำเลยมีที่ดินอยู่ที่จังหวัดเชียงใหม่ เมื่อจำเลยแพ้คดีโจทก์จึงได้ตั้งเรื่องยึดที่ดินของจำเลยที่จังหวัดเชียงใหม่
ผู้ซื้อทรัพย์ เห็นว่าที่ดินของจำเลยอยู่เชียงใหม่ ใกล้ๆบ้านของตน จึงได้ไปประมูลซื้อทรัพย์ของจำเลย เช่นนี้ หากผู้ซื้อทรัพย์จะต้องเดินทางไปขอหมายตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีที่จังหวัดยะลา และเอาหมายบังคับคดีจากยะลา มาขออำนาจศาลเชียงใหม่ขับไล่จำเลยอีกทีนึง ก็จะเป็นกระบวนการที่เสียเวลามาก
ดังนั้นกฎหมาย จึงให้ผู้ซื้อทรัพย์สามารถขอหมายตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ที่ศาลที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ โดยขอหมายบังคับคดีที่ศาลจังหวัดเชียงใหม่ ที่เป็นที่ตั้งของที่ดินได้เลย โดยไม่ต้องเดินทางไปจังหวัดยะลา
ทั้งนี้การยื่นคำขอขับไล่ฝ่ายเดียวเช่นนี้ ถือเป็นคดีขับไล่อันเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ จึงไม่อยู่ในอำนาจของศาลแขวงที่จะรับคำขอฝ่ายเดียวได้ ดังนั้นจึงต้องยื่นต่อ “ศาลจังหวัด” ที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่
5.ได้หมายตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีแล้ว ทำยังไงต่อ ?
เมื่อศาลออกหมายตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีแล้ว ทางปฏิบัติทนายความของผู้ซื้อทรัพย์ก็จะคัดถ่ายหมายตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดี ไปตั้งเรื่องบังคับคดีขับไล่จำเลย ที่สำนักงานบังคับคดีที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่
กรณีนี้ไม่จำเป็นที่จะต้องติดประกาศให้มีการแสดงอำนาจพิเศษ ภายใน 15 วันก ก่อนดำเนินการขับไล่ ตาม ปวิพ ม.353 (2) เหมือนคดีฟ้องขับไล่ทั่วไป (กฎหมายเก่า คือปวิพม.309 ตรี เดิม ต้องติดประกาศขับไล่ก่อน แต่กฎหมายใหม่คือ ปวิพ ม334 ไม่ต้องแล้ว)
ทนายความจะต้องสืบหาข้อมูล และแจ้งกับเจ้าพนักงานบังคับคดีว่า มีใคร ชื่ออะไร ที่ยังอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ และดื้อแพ่งไม่ยอมออกจากอสังหาริมทรัพย์
หลังจากนั้นเจ้าพนักงานบังคับคดีจะรายงานต่อศาล ว่า ยังมีลูกหนี้ตามคำพิพากษาและบริวารอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขอให้ศาลออกหมายจับบุคคลที่ยังอาศัยอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ ( ปวิพ.ม.353 (1) )
เมื่อศาลได้รับรายงานจากเจ้าพนักงานบังคับคดีแล้ว ศาลก็จะออกหมายจับบุคคลที่ยังอาศัยอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ และหลังจากนั้น ทนายความก็จะคัดถ่ายหมายจับจากศาล ไปประสานขอกำลังตำรวจจับกุมบุคคลที่อาศัยอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ต่อไป
เมื่อจับกุมได้แล้ว เจ้าพนักงานบังคับคดีก็จะดำเนินการส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ให้ผู้ซื้อทรัพย์ทำการครอบครองต่อไป ( ปวิพ.ม.351 (1) ประกอบ ม.353 วรรคท้าย )
วันนี้ผมเอาตัวอย่างรายงานกระบวนพิจารณาในการจับกุมและขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์ ที่ผมเคยทำมาให้ดูกันเป็นตัวอย่างครับ จะได้เห็นภาพกันง่ายๆ
6.ฟ้องเรียกค่าเสียหายเพิ่มเติมได้ไหม ?
การที่จำเลยไม่ยอมออกจากอสังหาริมทรัพย์ ย่อมทำให้เกิดความเสียหายแก่ผู้ซื้อทรัพย์ ระหว่างการดำเนินการบังคับคดีขับไล่ กรณีเช่นนี้ผู้ซื้อทรัพย์ย่อมสามารถฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายเป็นการละเมิดจากผู้อยู่ในอสังหาริมทรัพย์ได้ แต่จะต้องฟ้องเป็นคดีใหม่ต่างหาก ฎ.3712/2555
ซึ่งทางปฏิบัติแล้ว ไม่ค่อยนิยมฟ้องกัน เพราะบางทีก็ไม่ค่อยคุ้มค่าเสียเวลาครับ
7.สรุปแล้วใช้เวลาขับไล่นานแค่ไหน ?
ทนายความใช้เวลาทำคำขอหมายบังคับคดี ใช้เวลาประมาณ 1-3 วัน และเมื่อยื่นคำขอหมายตั้งเจ้าพนักงานบังคดีต่อศาลแล้ว ศาลจะใช้เวลาในการพิมพ์หมาย ประมาณ 7 ถึง 15 วัน หรือบางศาลเจ้าหน้าที่ศาลขี้เกียจ ก็อาจจะพิมพ์หมายบังคับคดีเป็นเดือน (แค่กระดาษแผ่นเดียว)
กระบวนการตั้งเรื่องบังคับคดีและออกหมายจับใช้เวลาโดยเฉลี่ยประมาณ 15-30 วัน ส่วนการจับกุมจำเลยใช้เวลาประมาณ 7-15 วัน
รวมแล้วใช้เวลาประมาณ 2-4 เดือนแล้วแต่ปัจจัยต่างๆครับ เพราะบางทีเมื่อจับกุมตัวจำเลยมาแล้วจำเลยก็อาจจะมาขอเวลารื้อถอนขนย้ายอีกสักเดือนสองเดือน ซึ่งโดยมากแล้วศาลก็มักจะให้ประกันตัวไปคนละสี่ห้าพัน หรือก็สาบานตัวว่าจะมาศาลในกำหนด และให้โอกาสไปขนย้ายภายใน 1-2 เดือน
8.ต้องเตรียมเอกสารหลักฐานอะไรบ้าง ?
1.สำเนาโฉนดที่ดิน
2.สำเนาสัญญาซื้อขายที่กรมที่ดิน
3.สำเนาประกาศขายทอดตลาดของสำนักงานบังคับคดี
4.สำเนาหลักฐานสัญญาจะซื้อจะขายและวางมัดจำที่กรมบังคับคดี
5.สำเนาหลักฐานการชำระเงินค่าที่ดิน
6.รูปถ่ายหรือหลักฐาน การอยู่อาศัยในทรัพย์สินของจำเลยหรือบริวาร (มีหรือไม่ก็ได้)
9.ค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ ?
ธรรมดาแล้วค่าวิชาชีพทนายความของแต่ละสำนักงาน มีการกำหนดไม่เท่ากัน แต่สำหรับสำนักงาน พิศิษฐ์ ศรีสังข์ทนายความ จะมีค่าวิชาชีพในคดีลักษณะนี้อยู่ที่ประมาณ 25,000-35,000 บาท ถ้าเป็น (ในจังหวัดกรุงเทพฯ ชลบุรีพัทยา และเขตปริมณฑล หากระยะทางไกลก็จะมีค่าเดินทางเพิ่มเติม) ซึ่งเป็นอัตราตั้งแต่เริ่มต้น จนส่งมอบทรัพย์เสร็จสิ้น
10.ดูตัวอย่างเพิ่มเติม
ตำราอ้างอิงประกอบการเขียนบทความ
วิธีการชั่วคราว และการบังคับคดีแพ่ง เอื้อน ขุนแก้ว
สุดท้ายผมหวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์ในการเป็นคู่มือการทำงาน สำหรับเพื่อนๆและผู้สนใจทุกคนครับ
