ในคดีที่ดิน ประเภท ครอบครองปรปักษ์ ขับไล่ หรือ เปิดทางภาระจำยอมที่ได้มาโดยอายุความ

มักจะมีประเด็นที่จะต้องพิจารณากันอยู่เสมอว่าการครอบครองหรือใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้น เป็นการกระทำโดยถือวิสาสะ  ไ หรือเป็นการครอบครองอย่างปรปักษ์

ทั้งนี้เพราะทั้งสองกรณีนี้มีความใกล้เคียงกัน แต่ผลที่ได้จะแตกต่างกันมาก

กล่าวคือ หากเป็นการอยู่อาศัยในที่ดินหรือใช้ทางพิพาท โดยถือวิสาสะ ไม่ว่าจะอยู่อาศัยหรือใช้ นานเท่าใด ย่อมไม่ได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิทางภาระจำยอมตามกฎหมาย 

แต่หากเป็นการอยู่อาศัยในที่ดินหรือใช้ทางพิพาทโดยปรปักษ์ หากได้กระทำต่อเนื่องกันเป็นเวลา 10 ปี ย่อมได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิทางภาระจำยอมตามกฎหมาย

(ป.พ.พ.ม.1382 และ ม.1402)

ซึ่งการวินิจฉัยว่า ผู้อยู่อาศัยในที่ดินหรือผู้ใช้ทางพิพาท อยู่อาศัยโดยอาศัยสิทธิ โดยถือวิสาสะ หรืออยู่อย่างปรปักษ์ ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ เป็นการวินิจฉัยถึงเจตนาที่อยู่ภายในใจของทั้ง 2 ฝ่าย ดังนั้นการวินิจฉัยจะต้องวินิจฉัยจากการกระทำที่ทำต่อกัน ตามหลักที่ว่ากรรมเป็นเครื่องชี้เจตนา ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ ฎ.956/2552 

ซึ่งวันนี้ผมได้รวบรวม 3 หลักในการวินิจฉัยของศาลฎีกา ที่พบบ่อยดังนี้ 

1.ความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้ใช้ประโยชน์

ถ้าปรากฏว่าเจ้าของที่ดินกับผู้ใช้ประโยชน์ในที่ดินหรือทางพิพาท มีความสัมพันธ์เกี่ยวข้องเป็นญาติ มีความใกล้ชิดสนิทสนมกัน หรือเป็นเพื่อนสนิทกัน หรือมีความสัมพันธ์ในลักษณะเอื้ออำนวย ถ้อยทีถ้อยอาศัยต่อกันมาก่อน

หรือลักษณะของทรัพย์สินนั้นเป็นทรัพย์มรดกที่ยังไม่ได้แบ่ง และได้ใช้กันในหมู่ทายาท หรือเป็นทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ์รวมที่ยังไม่ได้แบ่ง และได้ใช้กันในหมู่ผู้เป็นเจ้าของรวม

เช่นนี้ ศาลฎีกามักให้เหตุผลว่า จะทำให้น่าเชื่อได้ว่าสาเหตุที่เข้ามาอยู่ในที่ดินพิพาทหรือสาเหตุที่ใช้ทางพิพาท เป็นเพราะอาศัยความสนิทสนม อาศัยความเป็นญาติ อาศัยความยินยอม จึงไม่ได้เป็นการอยู่อย่างปรปักษ์

แต่ถ้าหากปรากฏว่าเจ้าของที่ดินกับผู้ใช้ประโยชน์ในที่ดินหรือทางพิพาท ไม่มีความสัมพันธ์เกี่ยวข้องเป็นญาติกัน ไม่มีความใกล้ชิดสนิทสนมกัน หรืออาจจะไม่รู้จักกันมาก่อน หรือถึงขั้นเป็นศัตรูหรือมีข้อขัดแย้งกัน 

การที่บุคคลนั้นอยู่ในที่ดินพิพาทหรืออาศัยทางพิพาทในการใช้ประโยชน์มาได้เป็นเวลานานถึง กว่า 10 ปี ทั้งๆที่ไม่มีรู้จักกัน ไม่มีความสัมพันธ์ใดๆต่อกัน หรือถึงขั้นเป็นศัตรูกัน กับเจ้าของที่ดิน ก็น่าเชื่อได้ว่าน่าจะเป็นการอยู่อย่างการเป็นเจ้าของเอง อยู่อย่างไม่เคารพสิทธิของเจ้าของ หรือเป็นปฏิปักษ์กับเจ้าของ 

ตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกา  

ฎ.883/2552 จำเลยที่ 3 คุ้นเคยกับ บ. มารดาโจทก์ในลักษณะเพื่อนบ้านที่ต่างพึ่งพาอาศัยกันการที่จำเลยที่ 3 และบริวารใช้ทางพิพาทเป็นการได้รับอนุญาตจากเจ้าของที่ดินแล้วส่วนที่จำเลยที่ 3 อ้างว่าพังรั้วที่กั้นระหว่างที่ดินของจำเลยที่ 2 และที่ 3 และขนวัสดุอุปกรณ์ในการปลูกสร้างบ้านของจำเลยที่ 3 และใช้ทางพิพาทเรื่อยมาตลอดจนนำที่ดินลูกรังและหินมาถมในทางพิพาทมาตลอดทุกปีโดยไม่ได้ขออนุญาตโจทก์ แสดงว่าจำเลยที่ 3 ใช้ทางพิพาทอย่างเป็นปรปักษ์กับ บ. หรือโจทก์แล้ว จึงถือได้ว่า การพังรั้วของจำเลยที่ 3 ก็เพื่อความสะดวกในการขนวัสดุอุปกรณ์ในการปลูกสร้างบ้านของจำเลยที่ 3 ส่วนการนำดินลูกรังและหินมาถมในทางพิพาทก็เพื่อความสะดวกในการใช้ทางพิพาทของจำเลยที่ 3 พฤติการณ์ดังกล่าวถือว่าเป็นการถือวิสาสะของจำเลยที่ 3 เท่านั้น หาใช่เป็นการแสดงเจตนาที่จะใช้ทางพิพาทอย่างเป็นปรปักษ์กับ บ. หรือโจทก์แต่อย่างใดไม่ เช่นนี้แม้จำเลยที่ 3 จะใช้ทางพิพาทมานานเกินกว่า 10 ปี ก็ไม่ทำให้ทางพิพาทตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยที่ 3 แต่อย่างใด

ฎ.3493/2545  โจทก์และจำเลยทั้งสี่เป็นญาติพี่น้องกัน โจทก์ใช้ทางพิพาทตั้งแต่มีสภาพเป็นคันนา ต่อมาเมื่อมีการขุดบ่อเลี้ยงกุ้ง ทางพิพาทก็เปลี่ยนสภาพมาใช้เป็นคันบ่อเมื่อถึงฤดูทำนาก็จะเดินบนคันนา แต่ถ้านอกฤดูทำนาก็อาจเดินลัดที่นาได้ จึงเป็นการไม่แน่นอนว่าจะเดินทางใดสุดแล้วแต่จะสะดวก โดยเฉพาะแต่ละคนสามารถเดินผ่านที่นาซึ่งกันและกันในลักษณะพึ่งพาอาศัยและถ้อยทีถ้อยอาศัยกันอันเป็นการสะท้อนถึงสภาพวิถีชีวิตที่แท้จริงของการอยู่ร่วมกันของคนชนบทว่าตามปกติแล้วจะใช้ที่ดินข้างเคียงเป็นทางผ่านได้ โดยการถือวิสาสะอาศัยความเกี่ยวพันในทางเครือญาติหรือความคุ้นเคยเป็นประการสำคัญซึ่งเป็นการเอื้อเฟื้อเอื้ออาทรต่อกันถือไม่ได้ว่าโจทก์ใช้ทางพิพาทในลักษณะปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 แม้โจทก์จะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยทั้งสี่มากว่า 10 ปี ทางพิพาทก็ไม่ตกเป็นภารจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401

ฎ.5133/2537 โจทก์ครอบครองที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิของมารดาโจทก์เป็นการครอบครองที่ดินพิพาทแทนมารดาโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของ มิใช่ยึดถือในฐานะเจ้าของ แม้โจทก์ครอบครองนานเพียงใดก็จะอ้างการครอบครองปรปักษ์มายันมารดาโจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่ดินพิพาทเดิมและจำเลยผู้เป็นเจ้าของที่ดินพิพาทผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ต่อมาจากมารดาโจทก์หาได้ไม่ โจทก์จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 คำขอท้ายฟ้องของโจทก์มีแต่คำขอเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์เท่านั้น มิได้มีคำขอให้บังคับเกี่ยวกับเรื่องที่จำเลยใช้กลฉ้อฉลหลอกลวงมารดาโจทก์ให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่จำเลยแต่อย่างใดแม้วินิจฉัยข้อเท็จจริงตามที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยใช้กลฉ้อฉลหลอกลวงมารดาโจทก์ให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่จำเลย ก็ไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลงไป ปัญหาข้อเท็จจริงดังกล่าวจึงไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับวินิจฉัย

ฎ.4345/2536 โจทก์และคนในครอบครัวโจทก์ใช้ทางในที่ดินของจำเลย ออกสู่ทางสาธารณะมากว่า 10 ปีแล้ว แต่ก่อนปี 2498ผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวล้วนแต่อยู่ในตระกูล ของ โจทก์ทั้งสิ้น การใช้ทางในระยะเวลาดังกล่าวจึงเป็นการ ขออาศัยกันในระหว่างหมู่ญาติหรือโดยถือวิสาสะ จึงไม่อาจได้ ภารจำยอม แต่นับตั้งแต่วันที่ 5 มกราคม 2498 ที่ ส. ขายที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคคลภายนอกไปและมีการโอนกันต่อ ๆมาจนถึงจำเลยซึ่งรับโอนเมื่อปี 2526 เป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี การใช้ทางของโจทก์และคนในครอบครัวเป็นไปโดยสงบและเปิดเผย มิได้ขออนุญาตจากผู้ใด จึงตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์โดยอายุความ

ฎ.1073/2529 โจทก์ยอมรับว่าเดิมที่ดินโฉนดเลขที่356 เป็นของบิดามารดา ครั้นบิดามารดาของโจทก์ถึงแก่ความตายที่ดินโฉนดเลขที่ 356 ตกเป็นมรดกให้แก่นายมังคุดพี่ชายโจทก์โจทก์ได้อาศัยทางพิพาทเดินผ่านที่ดินโฉนดเลขที่ 356 ตลอดมาโดยถือวิสาสะเพราะความเป็นเครือญาติกัน ดังนี้แม้จะเดินนานเท่าใดก็หาได้สิทธิในภารจำยอมไม่ ครั้นในปี พ.ศ. 2513 นายมังคุดขายที่ดินโฉนดเลขที่ 356 ให้แก่นายมะหิน นายมะหินได้ทำรั้วล้อมที่ดินโฉนดเลขที่ 356 แต่เว้นทางพิพาทให้โจทก์เดินผ่านกว้างประมาณ 1.50 เมตรไปออกถนนบางแวกตามเดิม แต่ก็ได้ความจากคำเบิกความของโจทก์เองว่าโจทก์ก็ใช้ทางพิพาทด้วยการถือวิสาสะ จึงฟังข้อเท็จจริงว่าโจทก์ยังใช้ทางพิพาทโดยถือวิสาสะเช่นเดิมอีก ดังนี้จะถือว่าทางพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่โจทก์หาได้ไม่ เพราะโจทก์ได้ใช้ทางพิพาทตลอดมาโดยถือวิสาสะ

ฎ.4466/2532 ผู้ร้องเข้าครอบครองและปลูกบ้านในที่ดินโดยผู้ร้องมีสิทธิในที่ดินมรดกร่วมกับผู้คัดค้านและบุตรคนอื่น ๆ อันเป็นการครอบครองที่ดินมรดกที่ยังไม่ได้แบ่งร่วมกัน ยังถือไม่ได้ว่าผู้ร้องเข้าครอบครองที่ดินดังกล่าว โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ดังนี้ ผู้ร้องจะได้ครอบครองนานเพียงใด ผู้ร้องก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น

ฎ.3944/2540 โจทก์ทั้งสิบซึ่งมีที่ดินและบ้านเรือนอยู่ด้านหลังที่ดินจำเลยและชาวบ้านใกล้เคียงได้ใช้ทางพิพาทซึ่งเป็นคันดินร่องสวนในที่ดินโฉนดเลขที่ 3818 ของจำเลยเดินออกสู่ถนนสาธารณะมาประมาณ 50 ปี โดยเจ้าของเดิมไม่ได้ห้ามปรามและเมื่อจำเลยซื้อที่ดินดังกล่าวมาก็ไม่ปรากฎว่าจำเลยได้ห้ามปรามยังคงให้เดินผ่านตลอดมา แม้จำเลยปลูกสร้างรั้วในที่ดินก็ยังเว้นทางเดินให้อยู่นอกรั้วที่จำเลยก่อสร้างเมื่อโจทก์ทั้งสิบและชาวบ้านเดินเข้าออกในทางพิพาทเกิน10 ปี ติดต่อกันโดยไม่ต้องขออนุญาตผู้ใด และเป็นธรรมเนียมปฏิบัติของชาวบ้านในท้องถิ่นที่เอื้อเฟื้อกัน กรณีผู้ที่อยู่ในสวนลึกจะต้องอาศัยเดินผ่านสวนของผู้อื่นออกสู่ทางสาธารณะการยินยอมอนุญาตดังกล่าวเป็นการยินยอมอนุญาตโดยทั่วไปที่ไม่หวงห้ามหรือสงวนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ของตน ยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน เป็นภารจำยอมที่เกิดขึ้นโดยสมัครใจ จึงมิใช่การอนุญาตด้วยความคุ้นเคยเป็นการเฉพาะตัวหรือเป็นการถือวิสาสะ ดังนี้โจทก์ทั้งสิบจึงได้สิทธิภารจำยอมในทางพิพาทโดยอายุความ

ฎ.2442/2542 โจทก์และจำเลยที่ 3 เป็นบุตร ค.และพ.โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 3924 จำเลยที่ 1ถึงที่ 4 เป็นเจ้าของรวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 3926 จำเลยที่ 5 ที่ 6 เป็นเจ้าของรวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 5458 ที่ดินทั้งสามแปลง เดิมเป็นที่ดินผืนเดียวกัน มีค. เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินทั้งสามแปลงมีบ้านปลูกอยู่ 4 หลัง รวมทั้งบ้านของค.บ้านของค.อยู่ติดแม่น้ำ ถ้าจะออกสู่ถนนซึ่งเป็นทางสาธารณะก็เดินผ่านทางพิพาทที่อยู่ในที่ดินของจำเลยทั้งหกซึ่งเป็น บุตรหลายและญาติของตน ลักษณะเป็นการขออาศัยกันใน ระหว่างหมู่ญาติอันเป็นการเดินโดยถือวิสาสะโจทก์เป็นบุตร ผู้อาศัยอยู่ในบ้านค. ก็เดินผ่านทางพิพาทในลักษณะเดียวกันหลังจากค. ตายก็มิได้เปลี่ยนเจตนาเป็นการใช้ทางพิพาทด้วยเจตนาเป็นทางภารจำยอมการที่โจทก์ใช้ทางพิพาทโดยถือวิสาสะ แม้จะใช้เป็นเวลานานเท่าใดโจทก์ก็ไม่ได้ภารจำยอม ในทางพิพาทในที่ดินโฉนดเลขที่ 3926 และ 5458 ของจำเลยทั้งหก

2.เอกสารหลักฐานที่จัดทำขึ้นระหว่างกัน

ส่วนนี้จะเป็นสิ่งที่ทำให้สามารถชี้ขาดหรือวินิจฉัยข้อเท็จจริงในคดีได้อย่างชัดเจนว่า บุคคลผู้อาศัยหรือใช้ทางพิพาทอยู่นั้น อยู่อาศัยโดยถือวิสาสะหรือขอความอนุญาติจากเจ้าของที่ดิน หรืออยู่อย่างปรปักษ์ ก็คือเอกสารต่างๆที่ทำขึ้นระหว่างกันนั่นเอง 

เอกสารต่างๆเช่น สัญญาเช่า สัญญาอนุญาตให้อาศัย สัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน สัญญาให้สิทธิ์ในการเดินผ่านทางชั่วคราว ใบเสร็จค่าเช่า สัญญาให้ใช้ที่ดินเป็นหลักประกัน เป็นต้น 

หากมีเอกสารหลักฐานว่า ผู้อยู่อาศัยหรือผู้ใช้ทางพิพาทเช่า หรือยอมจ่ายค่าตอบแทนในการอยู่อาศัย หรือใช้ทางพิพาทย่อมถือได้ว่าไม่ได้เป็นการครอบครองปรปักษ์กับเจ้าของ 

แต่หากมีเอกสารหลักฐานว่า ผู้อยู่อาศัยได้ซื้อ หรือได้ตกลงขายที่ดินหรือทางพิพาทให้กับผู้ใช้ประโยชน์แล้ว ถึงแม้จะไม่ได้ทำหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่หากไม่มีการครอบครองอยู่กันเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปีก็ถือว่าได้สิทธิ์ด้วยการครอบครองปรปักษ์

ตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกา เช่น 

ฎ.1688/2518 ซื้อขายที่ดินมีโฉนด ผู้ซื้อครอบครองแล้วแต่มีข้อสัญญาจะไปจดทะเบียนโอนและเคยเตือนให้โอน  เป็นจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อครอบครองว่า 10ปี ไม่ได้กรรมสิทธิ์

ฎ.1176/2532 ผู้ร้องกับ พ. ทำหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทโดยตกลงกันว่าผู้ร้องจะชำระเงินส่วนที่เหลือภายใน 10 ปีแล้วจึงจะไปโอนที่พิพาทกัน เมื่อผู้ร้องไม่ได้ชำระเงินค่าที่พิพาทส่วนที่เหลือให้แก่ พ.แม้พ. จะได้มอบที่พิพาทให้ผู้ร้องเข้าครอบครองแล้วก็ถือไม่ได้ว่า พ. มีเจตนาสละการครอบครองที่พิพาท ดังนี้ ผู้ร้องครอบครองที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิของ พ. แม้ผู้ร้องจะครอบครองที่พิพาทเกินกว่า 10 ปีก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382.(ที่มา-ส่งเสริม

ฎ.2360/2520   แลกเปลี่ยนที่ดินตามโฉนด ต่างเข้าปลูกสร้างโรงเรือนแล้วแต่ยังไม่ได้จดทะเบียนโอนตามที่ระบุไว้ในสัญญาว่าจะจดทะเบียน   เป็นการครอบครองแทนกัน ไม่ใช่ครอบครองปรปักษ์

ฎ.152/2540 จำเลยครอบครองที่ดินพิพาทโดยอาศัยสัญญาเช่าที่จำเลยมีต่อโจทก์ซึ่งเป็นการครอบครองแทนโจทก์เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยได้เปลี่ยนแปลงลักษณะแห่งการยึดถือโดยบอกกล่าวไปยังโจทก์ว่าจำเลยไม่มีเจตนาที่จะยึดถือที่ดินพิพาทแทนโจทก์อีกต่อไปแม้จำเลยจะครอบครองที่พิพาทเกิน10ปีก็หาทำให้จำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1382ไม่ 

ฎ.4561-4562/2531  จำเลยอยู่อาศัยในที่ดินของโจทก์ ต่อมาโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันขึ้นฉบับหนึ่งโดยไม่มีการตกลงในเรื่องค่าเช่า แสดงว่าโจทก์จำเลยมิได้ประสงค์ให้หนังสือสัญญาดังกล่าวผูกพันกันในลักษณะสัญญาเช่า แต่เป็นการทำสัญญาเพื่อรับรู้สิทธิของโจทก์ในที่ดิน การที่จำเลยครอบครองที่ดินโดยรับรู้ถึงสิทธิของโจทก์ดังกล่าว จึงเป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของโจทก์ มิใช่ครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ แม้ครอบครองนานเพียงใดจำเลยก็หาได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ไม่ 

ฎ.227/2532 จำเลยที่ 1 ทำหนังสือสัญญายกที่ดินมีโฉนดให้โจทก์ และรับรองว่าจะกระทำการแบ่งแยกให้ในภายหน้า หากไม่แบ่งให้ตามสัญญายอมให้โจทก์ฟ้องบังคับตามสัญญา ข้อสัญญาดังกล่าวแสดงว่าจำเลยที่ 1 ประสงค์จะยกที่ดินให้โจทก์โดยการทำนิติกรรมและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หาใช่เป็นกรณีสละการครอบครองไม่ เมื่อการให้รายนี้ยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ นิติกรรมให้ก็ย่อมไม่สมบูรณ์ตามกฎหมายการที่โจทก์เข้าครอบครองที่พิพาทจึงเป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของจำเลยที่ 1 อันเป็นการยึดถือที่พิพาทแทนจำเลยที่ 1 มิใช่เป็นการยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของ ทั้งไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้เปลี่ยนแปลงลักษณะแห่งการยึดถือโดยบอกกล่าวไปยังจำเลยว่าไม่เจตนาจะยึดถือที่พิพาทแทนจำเลยต่อไป ลำพังแต่การที่โจทก์ต่อเติมขยายบ้านหลังเดิมให้กว้างขวางขึ้น ปลูกโรงมุงจาก 2 หลัง ทำรั้วกันสัตว์ และใช้ประโยชน์จากที่พิพาทโดยจำเลยไม่ห้ามปรามและไม่เข้ามาเกี่ยวข้องหาใช่เป็นการบอกกล่าวเปลี่ยนแปลงลักษณะแห่งการยึดถือไม่ ดังนั้น แม้โจทก์ครอบครองที่พิพาทติดต่อกันเป็นเวลาเกินสิบปี โจทก์ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ 

ฎ.6181/2533 แม้บันทึกที่ผู้คัดค้านแสดงเจตนายกกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ร้องจะไม่มีผลเป็นการยกให้ตามกฎหมาย แต่ก็เป็นเอกสารที่แสดงข้อเท็จจริงให้เห็นตามคำเบิกความของผู้ร้องและพยานผู้ร้องว่า ผู้คัดค้านได้สละกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทนั้นให้เป็นของผู้ร้องแล้วนับแต่วันที่ได้แสดงเจตนานั้นออกมา การที่ผู้ร้องได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาทนับตั้งแต่วันดังกล่าว จึงเป็นการเข้าครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ เมื่อผู้ร้องครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผยติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ผู้ร้องจึงได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382

ฎ.1059/2537 หลังจากทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทแล้วมารดาโจทก์ได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทตลอดมา จำเลยที่ 1 ไม่เคยเข้าทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทเลย ต่อมามารดาโจทก์ยกที่ดินพิพาทให้โจทก์ แม้การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างมารดาโจทก์กับจำเลยที่ 1และการยกให้ที่ดินพิพาทระหว่างมารดาโจทก์กับโจทก์จะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่โจทก์ก็ได้ครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของสืบต่อจากมารดาโจทก์เป็นเวลากว่า 20 ปี โจทก์ย่อมได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382

ฎ.3276/2548 สัญญาซื้อขายระบุว่า ผู้ร้องขอซื้อที่ดินพิพาทจาก ส. ทำถนนเข้าบ้านกว้าง 5 เมตร ยาวตลอดแนว ในราคา 35,000 บาท ไม่ได้ระบุว่าผู้ร้องกับ ส. จะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทประกอบกับผู้ร้องได้ชำระเงินค่าที่ดินให้แก่ ส. รับไปครบถ้วนแล้วในวันทำสัญญา หลังจากนั้น ส. วัดเนื้อที่ที่ดินพิพาทส่งมอบให้ผู้ร้องทำถนนใช้เป็นทางเข้าออกตลอดมา เป็นพฤติการณ์ที่เห็นได้ว่าทั้งฝ่ายผู้ร้องและ ส. ไม่มีเจตนาจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคแรก แต่การที่ผู้ร้องเข้าครอบครองใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกเป็นการครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ มิใช่เป็นการครอบครองที่ดินพิพาทแทน ส. ตามสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อครอบครองมาเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปีแล้ว ผู้ร้องจึงได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382

3.ลักษณะและระยะเวลาการใช้ประโยชน์ 

ตรงส่วนนี้เป็นประเด็นที่ศาลฎีกามักจะเอามาประกอบการวินิจฉัย ก็คือลักษณะการครอบครองหรือใช้ประโยชน์ในที่ดินหรือทางนั้นมีลักษณะเป็นอย่างไร

หากปรากฏว่าลักษณะของการครอบครองหรือใช้ประโยชน์มีลักษณะเป็นการลงหลักปักฐานอย่างหนักแน่นมั่นคง มีการลงทุนทำการต่างๆโดยใช้ค่าใช้จ่ายเป็นจำนวนมาก 

เช่น มีการปลูกบ้านหลังใหญ่ ลงในสิ่งก่อสร้างที่ติดตรึงกับเนื้อที่ดิน และมีสิ่งปลูกสร้างอื่นๆเต็มตามเนื้อที่มีขนาดใหญ่มาก มีการทำถนนราดยางหรือปรับปรุงถนนหรือทางอยู่ตลอดเวลาให้เป็นสภาพอย่างดี 

หรือว่ามีการแบ่งการครอบครองเป็นสัดส่วน มีการล้อมรั้วคอนกรีตหนาแน่น แบ่งจัดสรรปันส่วนหรือแม้กระทั่งมีการรังวัดที่ดินไว้เตรียมแบ่งแล้ว 

การที่เจ้าของที่ดินหรือเจ้าของทางปล่อยให้ผู้อาศัยสร้างสิ่งปลูกสร้างที่เป็นการถาวรมั่นคง และลงทุนทำประโยชน์เป็นจำนวนมากและยากต่อการรื้อถอน หรือแบ่งการครอบครองล้อมรั้วอย่างเป็นส่วนสัด ทำให้ศาลมีส่วนเชื่อถือได้ว่าผู้อยู่อาศัยหรือผู้ใช้ทางครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ และเจ้าของที่ดินไม่คัดค้าน 

หรือปรากฎว่า ระยะเวลาการทำประโยชน์ในที่ดินหรือการใช้ทางพิพาทนั้น ได้ใช้ต่อเนื่องกันเป็นเวลายาวนานมาก 

ตัวอย่างเช่น อยู่อาศัยในที่ดินพิพาทมาเป็นเวลา 70 ปีตั้งแต่รุ่นบิดา หรือเดินทางที่ผ่านมาเป็นเวลาเกือบ 50 ปีแล้วโดยไม่มีใครโต้แย้งคัดค้าน

การที่ระยะเวลาผ่านมานานมากเช่นนี้โดยที่ไม่มีการโต้แย้งหรือคัดค้านหรือดำเนินการทำสัญญาเช่า หรือดำเนินการใดๆให้เป็นหลักฐานตามกฎหมายเลย

ย่อมอาจทำให้เห็นได้ว่าผู้อยู่อาศัยหรือผู้ใช้ทางพิพาทนั้นได้ได้กระทำการด้วยเจตนาเป็นเจ้าของผู้ครองสิทธิแล้ว

แต่ถ้าหากการใช้ประโยชน์ในที่ดินหรือทางนั้นมีลักษณะเป็นการชั่วคราว ไม่มั่นคงถาวร  เช่นเพียงแต่ปลูกเพิงเล็กๆ ปลูกไม้ล้มลุกหรือทำประโยชน์เพียงเล็กน้อยหรือใช้ทางตามสภาพโดยไม่มีการปรับปรุง ไม่มีการแบ่งการครอบครองหรือล้อมรั้วเป็นสัดส่วน

เช่นนี้ ยอมชวนให้เชื่อได้ว่าการที่อยู่อาศัยหรือใช้ทางพิพาทนั้นมีลักษณะเป็นการอยู่แบบชั่วคราวและเคารพสิทธิ์เจ้าของ ไม่ได้หวังว่าตนเองจะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ 

และถ้าการอยู่อาศัยนั้นเป็นระยะเวลาไม่นานมากเช่น ครบกำหนด 10 ปีมาไม่นาน หรือเป็นการครอบครองแบบไม่ต่อเนื่อง นานๆจะเข้ามาใช้ประโยชน์หรือมาดูแลสักทีหนึ่ง เช่นนี้ย่อมมีน้ำหนักน้อยกว่ากรณีที่ครอบครองมาเป็นระยะเวลายาวนานและต่อเนื่อง

ตัวอย่างคำพิากษาศาลฎีกา

ฎ.4204/2548 ที่ดินพิพาทได้แบ่งแยกมาจากที่ดินอีกแปลงหนึ่งซึ่งต้องมีการรังวัดโฉนดที่ดินพิพาทเพื่อแบ่งแยกที่ดินพิพาทออกจากโฉนดที่ดินดังกล่าวและเจ้าของที่ดินข้างเคียงก็จะต้องรับรองแนวเขต หากจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทโดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ จำเลยจะต้องรู้เห็นและโต้แย้งหรือคัดค้าน แม้จำเลยจะอ้างว่าทำรั้วล้อมที่ดินก็เป็นรั้วไม้รวกตีปักในแนวตั้ง มีประตูรั้วทำด้วยสังกะสีและเลี้ยงโคนมกับเลี้ยงไก่ ก็ล้วนมีลักษณะเป็นการครอบครองชั่วคราวเพราะไม่มีลักษณะแน่นหนาและถาวร การที่จำเลยเข้าไปครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทจึงเป็นการถือวิสาสะจากเจ้าของที่ดินเดิมตลอดมา แม้จำเลยจะครอบครองที่ดินมาช้านานเพียงใด จำเลยย่อมไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์

ฎ.9788/2553 การครอบครองที่ดินของผู้อื่นจนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 นั้น ผู้ครอบครองต้องครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี การที่จะพิจารณาว่าจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทด้วยเจตนาเป็นเจ้าของหรือไม่ จึงต้องพิจารณาถึงพฤติการณ์แห่งการเข้ายึดถือครอบครองอยู่อาศัยของจำเลยในที่ดินพิพาทว่าเป็นการครอบครองที่ดินพิพาทอย่างเป็นเจ้าของหรือไม่

ที่ดินของโจทก์มีผู้บุกรุกเข้าไปปลูกบ้านอยู่อาศัยจำนวนมากจนเป็นชุมชนแออัด สถาพบ้านที่ปลูกอยู่กันอย่างแออัด มีลักษณะไม่แน่นหนาถาวร ใช้สังกะสีและไม้เก่ามาปลูกสร้าง สามารถปลูกสร้างต่อเติมและรื้อถอนได้โดยง่าย สภาพบ้านของจำเลยซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินพิพาทมีลักษณะเป็นบ้านชั้นเดียวอยู่ในสภาพไม่แน่นหนาถาวร ฝากั้นด้วยไม้และสังกะสีเก่า หลังคามุงด้วยสังกะสีเก่า มีสภาพต้องซ่อมแซมบ่อย ลักษณะการปลูกสร้างอยู่เบียดเสียดแทรกอยู่กับบ้านหลังอื่น ไม่มีแนวเขตที่ชัดเจน ตัวบ้านไม่มั่นคงแข็งแรง การปลูกสร้างเข้าลักษณะเป็นการปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัยชั่วคราว พร้อมที่จะรื้อถอน ซึ่งการเข้ามาปลูกบ้านในลักษณะนี้เป็นการกระทำโดยพลการ อาศัยโอกาสที่ผู้บุกรุกเข้ามาปลูกสร้างบ้านอยู่ในที่ดินของโจทก์จำนวนมาก จึงยากในการตรวจสอบว่าเป็นบ้านของใคร และแม้บ้านของจำเลยที่ปลูกอยู่ในที่ดินพิพาทมีเลขที่บ้านและได้ขอติดตั้งน้ำประปาและไฟฟ้า และจำเลยแสดงแก่บุคคลทั่วไปว่าบ้านดังกล่าวเป็นของจำเลย แต่จำเลยเพียงแต่นำบ้านเลขที่เดิมของบิดามารดาของจำเลยที่ปลูกอยู่ในที่ดินที่เช่าอยู่บริเวณใกล้เคียงกับที่ดินพิพาทและอยู่นอกเขตที่ดินของโจทก์ ซึ่งบิดามารดของจำเลยรื้อถอนบ้านไปแล้วมาใช้เป็นเลขที่บ้านของจำเลยที่จำเลยและบิดามารดาของจำเลยบุกรุกเข้ามาปลูกอาศัยในที่ดินพิพาทของโจทก์ พฤติกรรมของจำเลยที่ปิดบังอำพรางให้บุคคลอื่นเข้าใจว่าบ้านของจำเลยที่ปลูกอยู่ในที่ดินพิพาทมีบ้านเลขที่ 809 ทั้งที่บ้านของจำเลยไม่มีเลขที่ประจำบ้าน ทำให้เจ้าหน้าที่การประปานครหลวงและเจ้าหน้าที่การไฟฟ้านครหลวงหลงเชื่อมาติดตั้งประปาและไฟฟ้าให้แก่บ้านจำเลย ประกอบกับจำเลยไม่เคยอ้างสิทธิในที่ดินพิพาทเพื่อเสียภาษีบำรุงท้องที่หรือภาษีโรงเรือนและจำเลยไม่ได้ร้องขอต่อศาลขอแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ ทั้งที่จำเลยอ้างว่าครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์มาตั้งแต่ปี 2514 แต่จำเลยเพิ่งมาฟ้องแย้งขอแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์เมื่อถูกฟ้องขับไล่คดีนี้ จึงยังไม่แน่ชัดว่าก่อนหน้านี้จำเลยมีเจตนาครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์อย่างเป็นเจ้าของ พฤติการณ์ฟังไม่ได้ว่าจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ จำเลยจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 ย่อมไม่อาจยกข้ออ้างว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทและจดทะเบียนรับโอนมาโดยไม่สุจริต จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้

 ฎ.486/2542 การครอบครองที่ดินของผู้อื่นจนได้กรรมสิทธิ์จะต้องเป็นการครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ พฤติการณ์ที่จำเลยเข้าไปล้อมรั้วลวดหนามในที่ดินพิพาท ก็เพราะจำเลยซื้อที่ดินซึ่งอยู่ติดกันและเป็นที่ดินแปลงใหญ่มาเพื่อขยายโรงงานและที่ดินดังกล่าวมีบุคคลอื่นเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมอีก 12 คนภายหลังต่อมาจำเลยจึงได้ฟ้องคดีเพื่อแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมในขณะที่จำเลยให้ลูกจ้างไปทำรั้วลวดหนามเพื่อแสดงอาณาเขตที่ดินก็ไม่มีการรังวัดตรวจสอบแนวเขตที่ดินก่อน โดยจำเลยเข้าใจตลอดมาว่าแนวรั้วลวดหนามตรงตามแนวเขตที่ดิน ไม่ได้รุกล้ำที่ดินโจทก์ ทั้งสภาพที่ดินพิพาทก็เป็นที่ดินว่างเปล่ามีหญ้าขึ้นรกปกคลุมแนวรั้ว ไม่มีสิ่งปลูกสร้างใด ๆ และไม่ปรากฏว่าจำเลยได้เข้าครอบครองทำประโยชน์อย่างจริงจังแสดงว่าจำเลยไม่ได้ครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของแม้จำเลยจะทำรั้วรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทของโจทก์ติดต่อกันนานเกินกว่า 10 ปี แล้วก็ตาม จำเลยก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท

ฎ.5961/2533 แม้เมื่อบิดาโจทก์ตาย โจทก์ได้ครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยโดยสืบสิทธิจากบิดาติดต่อกันมาประมาณ 40 ปี แต่เมื่อโจทก์เพียงแต่ล้อมรั้วบ้านเพื่อป้องกันขโมย มิได้ล้อมเพื่อแบ่งเขตที่ดิน และโจทก์ไม่เคยแจ้งเสียภาษีบำรุงท้องที่เลย การกระทำของโจทก์จึงเท่ากับว่าโจทก์มิได้แสดงตนเป็นปรปักษ์ต่อการครอบครองของจำเลยแต่การที่โจทก์มอบให้บุตรสาวไปแจ้งความต่อเจ้าพนักงานตำรวจเรื่องจำเลยปลูกต้นกล้วย ในที่ดินที่โจทก์ครอบครอง ถือได้ว่าโจทก์มีเจตนาที่จะเปลี่ยนลักษณะการครอบครองที่ดินพิพาทอย่างเป็นเจ้าของแล้ว.

ฎ.1539/2536 การที่ผู้ร้องเข้าไปขุดหน้าดินขายในปี 2516 – 2517  และดูดทรายขายในปี 2526 เพียง 2 ครั้งโดยไม่ติดต่อกัน ถือว่าเป็นการเข้าไปทำประโยชน์ในที่ดินเป็นครั้งคราวยังไม่ได้แสดงโดยแจ้งชัดว่าเป็นการใช้สิทธิยึดถือครอบครองเหนือที่ดินพิพาทด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ  ผู้ร้องไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท

สรุป

ในคดีครอบครองปรปักษ์ หรือคดีฟ้องเปิดทางภาระจำยอมโดยอายุความ ไม่ว่าเราจะเป็นฝ่ายโจทก์หรือฝ่ายจำเลย เราจะต้องวินิจฉัยอยู่เสมอว่า การครอบครองที่ดินหรือการใช้ประโยชน์ในทางพิพาทนั้น เป็นการครอบครองอย่างอาศัยสิทธิ ถือวิสาสะ  หรือเป็นการครอบครองปรปักษ์อย่างเจ้าของ 

ซึ่ง 3 หลักเกณฑ์ในการวินิจฉัยตามที่กล่าวข้างต้นนี้ เป็นหลักเกณฑ์ที่ศาลฎีกาได้ใช้ในการวินิจฉัยคดีบ่อยมาก และเราสามารถนำไปปรับใช้ทั้งในการฟ้องร้องและต่อสู้คดีได้เป็นอย่างดีครับ 

สุดท้ายนี้ หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์กับเพื่อนๆทนายความและผู้สนใจทุกคนครับ หากถูกใจก็รบกวนกดแชร์บทความนี้ให้เพื่อนๆได้อ่านกันด้วยนะครับ 

Express your opinion about this article

comments