วางเงินซื้อบ้านหรือคอนโดไว้แล้วกู้แบงค์ไม่ผ่าน จะมีสิทธิได้รับเงินคืนบ้างหรือไม่ ?

                                                                 

วางเงินซื้อบ้านหรือคอนโดไว้แล้วกู้แบงค์ไม่ผ่าน จะมีสิทธิได้รับเงินคืนบ้างหรือไม่ ?

โดยทั่วไปแล้วในการทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านหรืออาคารชุด(คอนโด) ในทุกวันนี้ จะแบ่งการวางเงินต่างๆก่อนทำสัญญาซื้อขายจริงที่สำนักงานที่ดินออกเป็น 3 ช่วงด้วยกันคือ

1.”เงินจอง” คือเงินที่ผู้จะซื้อจ่ายให้แก่ผู้จะขายก่อนวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อเป็นประกันว่าผู้จะซื้อจะมาทำสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้จะขาย

2.”เงินมัดจำ” คือเงินที่ผู้จะซื้อจ่ายแก่ผู้จะขายที่จ่ายในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อเป็นประกันว่าผู้จะซื้อจะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย

3.”เงินดาวน์ “คือเงินที่ผู้จะซื้อจ่ายให้แก่ผู้จะขายเป็นงวดๆ หลังวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อเป็นการชำระหนี้บางส่วนก่อนถึงกำหนดวันซื้อขาย

ทั้งนี้เงินจองและเงินมัดจำ เป็นเงินที่มอบให้แก่กันไว้ในวันทำสัญญา เพื่อประกันการปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย จึงมีลักษณะเป็นเงินมัดจำตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 377 เว้นแต่สัญญาจะเขียนกำหนดไว้ว่าเป็นการวางเงินไว้เพื่อประโยชน์อย่างอื่น ซึ่งหากผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ชำระหนี้ส่วนที่เหลือ ผู้จะขายย่อมมีสิทธิริบเงินเหล่านี้ได้ในฐานะที่เป็นมัดจำได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 378

ส่วนเงินดาวน์ ที่ผู้จะขายจ่ายให้แก้ผู้จะซื้อเป็นงวดๆหลังวันทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้น ไม่ถือว่าเป็นเงินมัดจำ เพราะมิใช่ทรัพย์สินที่คู่สัญญาได้ให้ต่อกันไว้ในทำสัญญา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 377 แต่เงินดังกล่าวเป็นทรัพย์สินที่ผู้จะซื้อส่งมอบให้แก่ผู้จะขายหลังจากทำสัญญาแล้ว จึงถือเป็นส่วนหนึ่งของการชำระราคาที่ดินเท่านั้น ดังนั้นหากผู้จะซื้อผิดสัญญาผู้จะขายที่ดินย่อมไม่มีสิทธิริบเงินดาวน์ส่วนนี้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 513/2538,1336/2545,3301/2547) เว้นแต่ในกรณีสัญญาจะซื้อจะขายมีข้อสัญญาพิเศษที่ว่า หากผู้จะซื้อผิดสัญญา ให้ผู้จะขายมีสิทธิริบเงินดาวน์ส่วนนี้ได้ ซึ่งหากมีข้อสัญญาส่วนนี้ เงินดาวน์ย่อมถือเป็นเบี้ยปรับที่ผู้จะขายมีสิทธิริบได้หากผู้จะซื้อผิดสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 379

อนึ่ง หากว่าสัญญาจะซื้อจะขายนั้นเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร หรือสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุด ระหว่างผู้จะซื้อกับผู้จะขายที่มีฐานะเป็นเจ้าของโครงการจัดสรรหรือโครงการอาคารชุด หากสัญญาจะซื้อจะขายนั้นมีข้อสัญญากำหนดให้ผู้จะขายมีสิทธิริบเงินดาวน์ได้หากผู้จะซื้อผิดสัญญา ผู้เขียนมีความเห็นว่าข้อสัญญานั้นย่อมไม่สามารถใช้บังคับได้ ทั้งนี้ ตามมาตรา 34 ของ พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน 2543 ประกอบกับ ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง กำหนดแบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร และ ตามมาตรา 6/2 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 (แก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ.2551) มาตรา 6/2ประกอบกับประกาศกระทรวงมหาดไทยเรื่อง กำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2542 เนื่องจากตามกฎหมายดังกล่าวข้างต้นได้กำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินหรือเจ้าของอาคารชุดต้องจัดทำสัญญาจะซื้อจะขายตามแบบที่คณะกรรมการกำหนด หากสัญญาข้อใดไม่ทำตามแบบที่คณะกรรมการกำหนดและสัญญาข้อนั้นไม่เป็นคุณแก่ผู้จะซื้อ สัญญาข้อนั้นย่อมไม่มีผลบังคับ ซึ่งแบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร และตามแบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ว่าด้วยเรื่องเบี้ยปรับและดอกเบี้ยผิดนัด ต่างก็ไม่ได้กำหนดให้ผู้จะขายมีอำนาจริบเงินดาวน์ได้หากผู้จะซื้อผิดนัดนัด ดังนั้นหากผู้จะขายที่มีฐานะเป็นผู้จัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน หรือผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรืออาคารตามพระราชบัญญัติอาคารชุดรายใดทำสัญญาจะซื้อจะขายโดยกำหนดให้ตนเองมีสิทธิริบเงินดาวน์ได้หากผู้จะซื้อผิดสัญญา ย่อมเป็นการทำสัญญาจะซื้อจะขายโดยมิได้เป็นไปตามแบบที่กฎหมายกำหนด และไม่เป็นคุณแก่ผู้จะซื้อ สัญญาส่วนนั้นจึงไม่สามารถใช้บังคับได้

ดังนั้นในความเห็นของผู้เขียน จึงเห็นว่าการทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านจัดสรรหรืออาคารชุดจากผู้จะขายที่มีฐานะเจ้าของโครงการจัดสรรหรือเจ้าของโครงการอาคารชุด(คอนโด) ผู้จะขายย่อมไม่มีสิทธิริบเงินดาวน์ของผู้จะซื้อ ถึงแม้จะมีกำหนดให้ผู้จะซื้อมีอำนาจริบเงินส่วนนี้ได้ในสัญญาจะซื้อจะขาย โดยในกรณีที่ผู้จะซื้อผิดสัญญาผู้จะขายมีสิทธิเพียงยึดเงินจองหรือเงินมัดจำได้เท่านั้น อย่างไรก็ดีประเด็นนี้ยังไม่เคยมีปัญหาไปสู่ศาลฎีกา ซึ่งอาจจะเป็นเพราะไม่มีการหยิบยกเป็นประเด็นนี้ขึ้นมาเป็นข้อต่อสู้ในคดี

ซึ่งไม่ว่าจะเป็น เงินจอง เงินมัดจำ หรือเงินดาวน์ หากผู้จะขายมีสิทธิริบเงิน แต่ศาลเห็นว่าเงินเหล่านี้สูงเกินสมควรหรือเกินกว่าความเสียหายที่ผู้จะขายได้รับจริง ศาลก็มีอำนาจลดเงินนั้นให้เหมาะสมแก่พฤติการณ์ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 383 (กรณีเบี้ยปรับ) และตามพระราชบัญญัติข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 7 (กรณีมัดจำ)

ดังนั้นถึงแม้ผู้จะซื้อจะกู้เงินกับธนาคารไม่ผ่าน จนเป็นเหตุให้ไม่มีเงินมาชำระค่าบ้านหรือคอนโดส่วนที่เหลือ ผู้จะซื้อก็ยังมีสิทธิได้รับเงินที่วางไว้คืนเป็นบางส่วน ทั้งนี้ย่อมต้องคำนึงถึงพฤติการณ์ต่างๆเป็นเรื่องๆไป เช่น

1.เหตุที่ทำให้การกู้ยืมเงินจากธนาคารไม่ผ่านเป็นเพราะเหตุใด เช่น เป็นเพราะอุบัติเหตุทางการเงินของผู้จะซื้อ ผู้จะซื้อตกงานกะทันหัน หรือสภาพเศรษฐกิจที่ไม่ดีทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยเงินกู้ หรือผู้จะซื้อกู้เงินจากธนาคารผ่านบางส่วน แต่ไม่เต็มวงเงินที่ขอไป ทำให้เงินที่ได้มาไม่พอที่จะชำระหนี้ทั้งหมดได้ หรือเหตุอื่นที่มิได้เกิดโดยจงใจ เพราะถ้าหากว่าเหตุที่ทำให้ผู้จะซื้อกู้ยืมเงินไม่ผ่าน เกิดจากเหตุสุดวิสัยหรืออุบัติเหตุทางการเงินของผู้จะซื้อ มิได้เกิดจากการขอกู้ยืมเงินโดยมิได้ประเมินความสามารถของตนเอง ย่อมเป็นเหตุที่ศาลนำมาลดเงินที่ผู้จะขายควรได้รับ

2.การโฆษณาชวนเชื่อของผู้จะขาย หากว่าผู้จะขายได้ทำการโฆษณาว่าโครงการของตนเองมีสถาบันการเงินให้การสนับสนุนเงินกู้แก่ผู้จะซื้อเป็นกรณีพิเศษ หรือโฆษณาว่าตนเองเป็นผู้ประสานงานในการทำการกู้ยืมเงินกับสถาบันการเงินให้ ทำให้ผู้จะซื้อหลงเชื่อว่าตนเองจะสามารถกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินได้โดยสะดวกขึ้น ย่อมเป็นเหตุหนึ่งที่ศาลควรนำมาพิจารณาประกอบการลดเงินที่ผู้จะขายควรได้รับ

3.ความเสียหายที่เกิดขึ้นกับผู้จะขาย เช่น จากการผิดสัญญาของผู้จะซื้อเป็นเหตุให้ผู้จะขายเสียโอกาสทางธุรกิจหรือไม่ ถ้ามี ความเสียหายเกิดแก่ผู้จะขายเป็นจำนวนเท่าใด ย่อมเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ศาลย่อมนำมาพิจารณาประกอบ

ทั้งนี้มีตัวอย่างตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10115/2556 โดยมีคำวินิจฉัยโดยสรุปคือ

คดีนี้โจทก์ฟ้องว่า โจทก์จองซื้อบ้านจากจำเลยในโครงการหมู่บ้านจัดสรรของจำเลย โดยจำเลยได้พรรณนาประกอบการขายบ้านหลังดังกล่าวว่า เมื่อโจทก์ชำระเงินดาวน์ให้แก่จำเลยแล้ว จำเลยจะเป็นผู้ติดต่อกับธนาคารที่เป็นผู้สนับสนุนโครงการ และเมื่อการก่อสร้างเสร็จแล้วจำเลยจะโอนบ้านให้แก่โจทก์ โดยให้โจทก์จดทะเบียนจำนองกับธนาคารและนำเงินกู้มาชำระค่าบ้านให้แก่จำเลย แล้วโจทก์ต้องผ่อนชำระหนี้ให้แก่ธนาคารที่เป็นผู้ติดต่อดังกล่าว โจทก์ได้ชำระเงินจองซื้อบ้านจำนวน 50,000 บาทให้แก่จำเลย และได้ชำระเงินมัดจำในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายจำนวน 238,000 บาท หลังจากนั้นได้ชำระเงินดาวน์ให้แก่จำเลยอีก 2 งวด งวดละ 238,500 รวมแล้วโจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยไปแล้วทั้งสิ้นจำนวน 765,000 บาท ต่อมาปรากฏว่าธนาคารไม่อนุมัติเงินกู้ให้แก่โจทก์ โจทก์จึงเห็นว่าจำเลยกระทำผิดสัญญามาฟ้องเรียกเงินทั้งหมดที่ชำระให้แก่โจทก์คืน

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง

ศาลอุทธรณ์พิพากาษาให้จำเลยคืนเงินมัดจำและเงินดาวน์ให้แก่โจทก์เป็นเงินบางส่วน

ศาลฎีกามีคำพิพากษาวินิจฉัยโดยสรุปว่า

“ คดีนี้จำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โดยโจทก์เป็นผู้ผิดสัญญาเนื่องจากไม่สามารถหาเงินมาชำหนี้ส่วนที่เหลือแก่จำเลยได้ และเงินจำนวน 50,000 บาทที่จำเลยวางไว้ในวันทำสัญญาจองและเงินจำนวน238,000 บาท ที่จำเลยวางไว้ให้แก่โจทก์ในวันสัญญาจะซื้อจะขายนั้นมีลักษณะเป็นเงินมัดจำ เมื่อโจทก์ผิดสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิริบส่วนนี้ได้ ส่วนเงินที่โจทก์ชำระ ได้ให้แก่จำเลยอีก 2 งวด งวดละ 238,500 รวมเป็นเงิน 477,000บาท นั้นมิใช่มัดจำเนื่องจากเป็นเงินที่โจทก์ชำระหลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายกันแล้ว จึงถือเป็นส่วนหนึ่งของการชำระราคาค่าบ้านและที่ดินเงินส่วนนี้จึงถือเป็นเงินดาวน์ไม่ใช่เงินมัดจำแต่อย่างไรก็ดีตามสัญญามีข้อกำหนดให้จำเลยมีสิทธิริบเงินดาวน์ส่วนนี้ได้หากโจทก์ผิดสัญญา เงินดาวน์ส่วนนี้จึงถือเป็นเบี้ยปรับที่จำเลยมีสิทธิริบจากโจทก์เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา

แต่อย่างไรก็ตามแม้จำเลยมีสิทธิริบเงินมัดจำจำนวน 238,000บาท และเบี้ยปรับจำนวน 477,000 บาท ได้ดังกล่าว แต่ในส่วนของมัดจำหากมีกรณีต้องริบและมัดจำนั้นสูงเกินส่วน ตามพระราชบัญญัติข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 7 บัญญัติให้อำนาจศาลลดลงให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริง ซึ่งกฎหมายดังกล่าวเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนศาลมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 142(5) ส่วนเบี้ยปรับนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 383 ได้ให้อำนาจศาลในการปรับลดอยู่แล้ว ซึ่งเมื่อได้คำนึงถึงทางได้เสียหายทุกอย่างของจำเลยโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว ศาลฎีกาเห็นว่าที่ศาลอุทธรณ์ให้จำเลยมีสิทธิรับมัดจำและเบี้ยปรับรวมเป็นเงิน 150,000 บาท นั้นเหมาะสมแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น…. พิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์ 565,000 บาท แก่โจทก์… “

กล่าวโดยสรุปแล้วคดีนี้โจทก์ได้เงินมัดจำและเงินดาวน์คืนมารวมจำนวนรวม 565,000 บาท จากเงินมัดจำและเงินดาวน์ที่วางไว้ทั้งสิ้นจำนวนรวม 765,000 บาท … ซึ่งถึงแม้ในคำพิพากษาที่ตีพิมพ์จะมิได้ระบุเหตุผลอย่างละเอียดที่ศาลสั่งคืนเงินมัดจำและเงินดาวน์เป็นจำนวนมากให้แก่โจทก์ แต่ก็น่าจะวิเคราะห์ว่าเป็นเพราะโจทก์เองก็ได้กระทำการไปโดยสุจริต ประกอบกับเชื่อว่าจำเลยจะสามารถติดต่อสถาบันการเงินได้จริงตามที่โฆษณาไว้ อีกทั้งความเสียหายของจำเลยเองก็มีไม่มาก เพราะสามารถนำบ้านไปขายต่อให้แก่บุคคลอื่นได้ และในคดีนี้ศาลยังมิได้หยิบยกข้อกฎหมายในเรื่องการทำสัญญาจะซื้อจะขายไม่ถูกต้องตามแบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร ซึ่งหากศาลยกข้อกฎหมายส่วนนี้ขึ้นวินิจฉัยอาจทำให้จำเลยไม่มีสิทธิริบเงินในส่วนที่เป็นเงินดาวน์เลยก็เป็นได้

Express your opinion about this article

comments