8 ข้อต้องรู้ ในการสู้คดีครอบครองปรปักษ์ ! (แย่งกรรมสิทธิ์ที่ดิน)

บทนำ

          คดีครอบครองปรปักษ์เป็นคดีที่มีข้อกฎหมายและข้อเท็จจริงหลายประเด็นที่สามารถหยิบยกขึ้นมาต่อสู้กันได้ในชั้นศาล และในการต่อสู้คดีประเภทนี้ก็มีหลายเรื่องที่คู่ความและทนายความต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ

          ในบทความนี้ ผมจะพาไปดู 8 ประเด็นสำคัญที่มักถูกหยิบยกขึ้นมาต่อสู้กันในคดีครอบครองปรปักษ์ พร้อมอธิบายให้เข้าใจได้ง่าย เพื่อให้เห็นภาพว่าคดีลักษณะนี้มักมีประเด็นโต้แย้งกันในเรื่องใดบ้าง

หลักครอบครองปรปักษ์คืออะไร

          หลักครอบครองปรปักษ์เป็นหลักกฎหมายที่กำหนดว่า บุคคลซึ่งได้ครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นเป็นเวลานาน ภายใต้เงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด อาจได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นได้

          โดยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ได้บัญญัติไว้ว่า

          บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบ และโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ หากเป็นอสังหาริมทรัพย์และได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี หรือหากเป็นสังหาริมทรัพย์และได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปี บุคคลนั้นย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น

          กล่าวโดยสรุป การครอบครองปรปักษ์จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อการครอบครองนั้นเป็น การครอบครองโดยสงบ เปิดเผย และมีเจตนาเป็นเจ้าของ อีกทั้งต้องครอบครองติดต่อกันตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด จึงจะก่อให้เกิดสิทธิในกรรมสิทธิ์ได้

ที่มาของหลักครอบครองปรปักษ์

          หลักครอบครองปรปักษ์มีที่มาจากแนวคิดในประวัติศาสตร์กฎหมายตั้งแต่สมัยกฎหมายโรมัน ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อส่งเสริมให้ทรัพย์สิน โดยเฉพาะที่ดิน ถูกนำไปใช้ประโยชน์อย่างแท้จริง มิใช่ปล่อยทิ้งร้างโดยเจ้าของเดิม

          แนวคิดดังกล่าวตั้งอยู่บนหลักว่า ผู้ที่ครอบครองและใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างต่อเนื่อง เปิดเผย และมีลักษณะเสมือนเป็นเจ้าของมาเป็นเวลานาน ควรได้รับการคุ้มครองสิทธิในทรัพย์สินนั้น เพื่อให้เกิดความมั่นคงในสิทธิและเพื่อประโยชน์ต่อความเป็นระเบียบเรียบร้อยและความเจริญของสังคมโดยรวม

          ดังนั้น หลักครอบครองปรปักษ์จึงเป็นกลไกทางกฎหมายที่ส่งเสริมให้ทรัพย์สินถูกนำมาใช้ประโยชน์ และช่วยให้ความสัมพันธ์ทางทรัพย์สินมีความชัดเจนและมั่นคงมากยิ่งขึ้น

มีประเด็นอะไรที่สามารถหยิบยกขึ้นมาต่อสู้ได้บ้าง

          คดีครอบครองปรปักษ์เป็นคดีที่มีการหยิบยกขึ้นฟ้องร้องกันอยู่บ่อยในทางปฏิบัติ และมักมีประเด็นข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายหลายประการที่คู่ความสามารถนำมาต่อสู้กันในศาลได้ อีกทั้งขอบเขตของประเด็นข้อต่อสู้ในคดีประเภทนี้ก็ค่อนข้างกว้าง ซึ่งผมจะพาไปดู ประเด็นข้อต่อสู้สำคัญที่มักถูกหยิบยกขึ้นมาในคดีครอบครองปรปักษ์ เพื่อให้ผู้อ่านเข้าใจว่า หากต้องฟ้องคดีหรือจำเป็นต้องต่อสู้คดีลักษณะนี้ ควรพิจารณาและตั้งประเด็นข้อพิพาทในเรื่องใดบ้าง

อ้างว่าที่ดินเป็นของตนเองมาตั้งแต่ต้น

          หลักสำคัญของการครอบครองปรปักษ์ คือ ต้องเป็น “การครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น” เท่านั้น การครอบครองปรปักษ์ในทรัพย์สินของตนเองย่อมเป็นไปไม่ได้

          ดังนั้น ในการฟ้องคดีหรือการต่อสู้คดีเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์ จึงต้องพิจารณาให้ชัดเจนว่า คำฟ้องหรือคำให้การมีลักษณะเป็นการอ้างว่า ที่ดินดังกล่าวเป็นของผู้อื่น และผู้ครอบครองได้เข้าแย่งการครอบครองมาโดยมีเจตนาเป็นเจ้าของ ตามหลักกฎหมายหรือไม่ ซึ่งในทางปฏิบัติ มักพบว่ามีการยกประเด็นครอบครองปรปักษ์ขึ้นมาต่อสู้ แต่กลับอ้างว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นของตนเองตั้งแต่ต้น เช่น อ้างว่าตนเป็นเจ้าของที่ดิน แต่ให้ผู้อื่นถือกรรมสิทธิ์ไว้แทน แล้วต่อมาอ้างว่าตนได้ครอบครองที่ดินเกินกว่า 10 ปี จึงได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ กรณีลักษณะดังกล่าว ไม่อาจอ้างครอบครองปรปักษ์ได้ เพราะขัดกับหลักที่ว่าการครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น หากจะดำเนินคดีต้องไปฟ้องในประเด็นอื่น เช่น ความสัมพันธ์ในลักษณะ ตัวการ–ตัวแทน หรือความสัมพันธ์ทางนิติกรรมอย่างอื่นแทน (แนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 538/2536,4607/2540, 5023/2550, 8637/2550, 12895/2555, 6357/2556 และ 2062/2561 วินิจฉัยไปในแนวทางเดียวกัน)

          อย่างไรก็ตาม หากในตอนแรกผู้ครอบครอง เข้าใจโดยสุจริตว่าทรัพย์สินนั้นเป็นของตนเอง แต่ภายหลังจึงทราบว่าแท้จริงแล้วเป็นทรัพย์สินของผู้อื่น การครอบครองดังกล่าวก็ยังอาจถือเป็นการครอบครองปรปักษ์ได้ (ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6756/2544 และ 2641/2550)

ที่ดินพิเศษที่ไม่อาจครอบครองปรปักษ์ได้

          การครอบครองปรปักษ์จะใช้บังคับได้เฉพาะกับทรัพย์สินที่กฎหมายอนุญาตเท่านั้น สำหรับที่ดินบางประเภทที่กฎหมายกำหนดให้เป็นทรัพย์สินพิเศษ ย่อมไม่อาจได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ได้ ไม่ว่าจะครอบครองมาเป็นเวลานานเพียงใดก็ตาม

          ตัวอย่างที่ดินลักษณะดังกล่าว ได้แก่

• ที่ดินซึ่งเป็น สาธารณสมบัติของแผ่นดิน
• ที่วัดและที่ธรณีสงฆ์
• ที่ดินทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์
• หรือที่ดินพิเศษประเภทอื่น ๆ ที่กฎหมายบัญญัติคุ้มครองไว้เป็นการเฉพาะ

          เนื่องจากกฎหมาย ห้ามมิให้นำอายุความขึ้นต่อสู้กับทรัพย์สินประเภทดังกล่าว ดังนั้น แม้บุคคลใดจะเข้าครอบครองที่ดินเหล่านี้เป็นเวลานานเพียงใด ก็ไม่อาจได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ และไม่สามารถหยิบยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ในคดีได้

ไม่ได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินจริง

          การครอบครองตามกฎหมาย หมายถึง การเข้าไปยึดถือและใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินเสมือนเป็นเจ้าของ โดยมีการแสดงการครอบครองอย่างชัดเจนและต่อเนื่อง

          หลักการของการครอบครองปรปักษ์มีพื้นฐานจากแนวคิดที่ว่า กฎหมายต้องการคุ้มครองผู้ที่นำที่ดินไปใช้ประโยชน์อย่างแท้จริง ดังนั้น หากบุคคลไม่ได้เข้าไปครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินอย่างจริงจัง ก็ย่อมไม่อาจอ้างสิทธิครอบครองปรปักษ์ได้

          ในทางปฏิบัติ ประเด็นนี้มักเป็น ปัญหาข้อเท็จจริงที่ต้องนำสืบในศาล ว่ามีการเข้าครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินจริงหรือไม่ ใช้ประโยชน์ในลักษณะใด และมีความต่อเนื่องเพียงใด หากการเข้าใช้ประโยชน์มีเพียงลักษณะเล็กน้อย หรือเป็นการกระทำเพียงบางช่วงบางตอนโดยไม่ได้ใช้ประโยชน์อย่างจริงจัง ก็อาจไม่ถือว่าเป็นการครอบครองตามกฎหมาย ตัวอย่างเช่น

• นำสัตว์เลี้ยงเข้ามาเลี้ยงเป็นครั้งคราว หรือปลูกต้นไม้เพียงบางส่วนโดยไม่ได้ดูแลอย่างต่อเนื่อง
• ล้อมรั้วที่ดินไว้ แต่ไม่ได้เข้าไปใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้น (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 486/2542)
• มีสิ่งปลูกสร้างหรือต้นไม้รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น เพียงอย่างเดียวไม่ถือว่าเป็นการครอบครองทำประโยชน์ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2077/2497)
• เข้าไปขุดหน้าดินหรือทำประโยชน์เพียงครั้งคราวโดยไม่ได้กระทำอย่างต่อเนื่อง (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 486/2542)
• ไม่มีการหวงกันหรือแสดงการเป็นเจ้าของ ปล่อยให้บุคคลทั่วไปเข้าไปใช้ประโยชน์ได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 956/2552)

          ดังนั้น หากไม่สามารถพิสูจน์ได้ว่ามีการครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอย่างแท้จริง ก็ย่อมไม่เข้าองค์ประกอบของการครอบครองปรปักษ์ตามกฎหมาย

ไม่ได้ครอบครองโดยสงบ

          องค์ประกอบสำคัญประการหนึ่งของการครอบครองปรปักษ์ คือ การครอบครองจะต้องเป็น การครอบครองโดยสงบ เนื่องจากกฎหมายไม่ต้องการส่งเสริมให้เกิดการแย่งยึดทรัพย์สินกันจนกระทบต่อความสงบเรียบร้อย

          โดยทั่วไป หากมีการฟ้องร้องดำเนินคดีหรือมีการแจ้งความดำเนินคดีระหว่างกันเกี่ยวกับที่ดินพิพาท การครอบครองในช่วงเวลาดังกล่าวย่อมถือว่าเป็นการครอบครองที่ไม่สงบ แม้ว่าผู้ครอบครองจะยังคงเข้าใช้ประโยชน์ในที่ดินอยู่ก็ตาม (ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1093/2517, 93/2539, 522/2539 และ 1531/2525) อย่างไรก็ตาม หากเป็นเพียงการ โต้เถียงหรือโต้แย้งกันด้วยวาจา แต่ยังไม่ได้มีการดำเนินคดีต่อศาล ก็ยังอาจถือได้ว่าเป็นการครอบครองโดยสงบอยู่ (ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 772/2505) ในทำนองเดียวกัน แม้จะมีการอ้างความเป็นเจ้าของหรือมีข้อโต้แย้งเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ แต่ยังไม่ถึงขั้นมีการฟ้องร้องดำเนินคดี ศาลฎีกาก็ยังถือว่าเป็นการครอบครองโดยสงบ (ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 15676/2556)

          ตัวอย่างพฤติการณ์ที่ศาลอาจพิจารณาว่าเป็น การครอบครองโดยไม่สงบ เช่น มีการรังวัดที่ดินและมีการโต้แย้งแนวเขตกัน รวมถึงมีการแจ้งความดำเนินคดีต่อกัน (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1919/2564)

          ทั้งนี้ พฤติการณ์ที่ทำให้การครอบครอง ไม่สงบจะต้องเกิดขึ้นก่อนครบกำหนดระยะเวลาครอบครองปรปักษ์ กล่าวคือ ก่อนครบสิบปีในกรณีอสังหาริมทรัพย์ หากผู้ครอบครองได้ครอบครองที่ดินจนครบกำหนดสิบปีแล้ว แม้ภายหลังจะมีการฟ้องร้องหรือเกิดข้อพิพาทขึ้น ก็ไม่กระทบต่อสิทธิที่ได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว

ไม่ได้ครอบครองโดยเปิดเผย

          องค์ประกอบอีกประการหนึ่งของการครอบครองปรปักษ์ คือ การครอบครองจะต้องเป็น การครอบครองโดยเปิดเผย กล่าวคือ ผู้ครอบครองต้องแสดงตนอย่างชัดเจนว่าตนเป็นผู้ยึดถือและใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น มิใช่การครอบครองในลักษณะหลบซ่อนหรือปกปิด

          หลักการดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เพื่อ เปิดโอกาสให้เจ้าของทรัพย์สินสามารถรับรู้และมีโอกาสโต้แย้งสิทธิได้ หากการครอบครองเป็นเพียงการแอบเข้าไปทำประโยชน์ หรือเข้าใช้ที่ดินเป็นครั้งคราวโดยไม่มีการแสดงการครอบครองอย่างชัดเจน ก็อาจถือได้ว่าไม่เป็นการครอบครองโดยเปิดเผย

          ทั้งนี้ การพิจารณาว่าเป็นการครอบครองโดยเปิดเผยหรือไม่นั้น โดยหลักจะพิจารณาจาก การรับรู้ของบุคคลทั่วไป มิได้ถือเอาการรับรู้ของเจ้าของกรรมสิทธิ์เป็นเกณฑ์สำคัญ กล่าวคือ หากการครอบครองมีลักษณะเปิดเผยจนบุคคลทั่วไปสามารถรับรู้ได้ แม้เจ้าของที่ดินจะไม่ทราบเพราะไม่ได้เข้ามาตรวจดู ก็ยังถือว่าเป็นการครอบครองโดยเปิดเผยได้

          ตัวอย่างเช่น การครอบครองที่ดินของผู้อื่นโดยการก่อสร้างฐานรากของสิ่งปลูกสร้างซึ่งฝังอยู่ใต้ดิน และไม่ปรากฏให้บุคคลทั่วไปสามารถรับรู้ได้ ลักษณะดังกล่าวไม่ถือว่าเป็นการครอบครองโดยเปิดเผย (ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5238/2546)

ไม่ได้ครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ

          การครอบครองปรปักษ์ที่จะก่อให้เกิดกรรมสิทธิ์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 นั้น จะต้องเป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ กล่าวคือ ผู้ครอบครองต้องยึดถือทรัพย์สินนั้นในลักษณะเสมือนเป็นเจ้าของของตนเอง

          หากการครอบครองมีลักษณะเป็นเพียงการครอบครองแทนผู้อื่น หรือครอบครองโดยอาศัยสิทธิของบุคคลอื่นและยังคงยอมรับสิทธิความเป็นเจ้าของของบุคคลนั้นอยู่ ก็ยังไม่ถือว่าเป็นการครอบครองในลักษณะปรปักษ์ จึงไม่อาจนับระยะเวลาครอบครองเพื่อนำไปอ้างสิทธิครอบครองปรปักษ์ได้

          ตัวอย่างลักษณะการครอบครองที่โดยทั่วไป ไม่ถือว่าเป็นการครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ เช่น

• ครอบครองในฐานะผู้เช่า
• อยู่อาศัยในฐานะลูกจ้างหรือลูกน้องของเจ้าของที่ดิน
• ครอบครองในฐานะตัวการหรือตัวแทน
• ครอบครองโดยอาศัยสิทธิจากความเป็นญาติหรือความคุ้นเคย
• ครอบครองในฐานะทรัพย์มรดกระหว่างทายาทที่ยังไม่ได้แบ่งกัน
• ครอบครองระหว่างการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์
• ครอบครองเพื่อใช้ประโยชน์แทนดอกเบี้ยในฐานะเจ้าหนี้
• ครอบครองในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม

          ในกรณีลักษณะดังกล่าว หากผู้ครอบครอง ไม่เคยแสดงเจตนาเปลี่ยนลักษณะการครอบครอง ให้เป็นการครอบครองเพื่อตนเองในฐานะเจ้าของ เช่น การบอกกล่าวหรือแสดงพฤติการณ์ที่ชัดเจนว่าไม่ยอมรับสิทธิของเจ้าของเดิมแล้ว ก็ย่อมไม่อาจอ้างได้ว่าได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ซึ่งในเรื่องนี้ผมได้ทำคลิปอธิบายไว้แล้ว (https://www.youtube.com/watch?v=youq8MV2dBA)

ครอบครองไม่ต่อเนื่องครบกำหนด 10 ปี

          การครอบครองปรปักษ์ในที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 จะต้องเป็นการครอบครอง ติดต่อกันเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 10 ปี และการครอบครองดังกล่าวต้องเป็นการครอบครองต่อเนื่องโดยไม่ขาดตอน หากการครอบครองยังไม่ครบกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ก็ยังไม่อาจอ้างสิทธิครอบครองปรปักษ์ได้

          ในทางปฏิบัติ การนับระยะเวลาการครอบครองมีหลักสำคัญที่ควรพิจารณา ดังนี้

• การนับเวลาต่อจากผู้ครอบครองเดิม
  ผู้ครอบครองสามารถนับระยะเวลาครอบครองต่อเนื่องจากผู้ครอบครองก่อนหน้าได้ หากมีการโอนสิทธิการครอบครองต่อกัน เช่น บิดามารดาครอบครองมาก่อนแล้วส่งมอบการครอบครองให้บุตร บุตรก็สามารถนับระยะเวลาที่บิดามารดาครอบครองรวมเข้าไปได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 80/2517)

• การเปลี่ยนตัวเจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่ทำให้ต้องเริ่มนับเวลาใหม่
  การนับระยะเวลา 10 ปี จะพิจารณาจากฝ่ายผู้ครอบครองเป็นหลัก แม้ที่ดินดังกล่าวจะมีการโอนเปลี่ยนชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามโฉนดหลายครั้ง ก็ไม่ทำให้ต้องเริ่มนับระยะเวลาการครอบครองใหม่ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1088/2519 และ 5086/2538)
• กรณีที่ดินมีข้อกำหนดห้ามโอน
  หากที่ดินมีเงื่อนไขตามกฎหมายกำหนดห้ามโอนภายในระยะเวลา เช่น 5 ปี หรือ 10 ปี ระยะเวลาการครอบครองปรปักษ์จะเริ่มนับได้เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนดังกล่าวแล้ว (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 619/2525, 1307/2537 และ 629/2544)
• กรณีที่ดินยังไม่มีโฉนด (ที่ดินมือเปล่า)
  ในกรณีที่ดินที่ยังไม่ได้ออกโฉนด ระยะเวลาการครอบครองปรปักษ์จะยังไม่นับ จนกว่าจะมีการออกโฉนดที่ดินก่อน ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6462/2549, 5384/2564 และ 5385/2564 ดังนั้น หากจะดำเนินคดีในกรณีลักษณะดังกล่าว อาจต้องดำเนินการเกี่ยวกับการออกเอกสารสิทธิในที่ดินก่อน

          ดังนั้น หากไม่สามารถพิสูจน์ได้ว่ามีการครอบครองที่ดิน อย่างต่อเนื่องครบกำหนดระยะเวลา 10 ปี ก็ย่อมไม่เข้าเงื่อนไขของการครอบครองปรปักษ์ตามกฎหมาย

ผู้รับโอนโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนโดยสุจริต

          แม้ว่าบุคคลจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์แล้วก็ตาม แต่ตราบใดที่ยังไม่ได้จดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน โดยการยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อให้มีคำสั่งรับรองว่าตนได้กรรมสิทธิ์จากการครอบครองปรปักษ์ สิทธิดังกล่าวก็ยังถือว่าเป็น การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ได้จดทะเบียน

          ดังนั้น หากในระหว่างที่ยังไม่ได้ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิดังกล่าว เจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมได้โอนที่ดินให้แก่บุคคลอื่น หรือมีการนำที่ดินไปขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลและมีบุคคลภายนอกเข้าซื้อทรัพย์นั้นไป หากผู้รับโอนเป็น ผู้รับโอนโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนสิทธิแล้วโดยสุจริต ผู้ที่อ้างกรรมสิทธิ์จากการครอบครองปรปักษ์ย่อมไม่สามารถยกสิทธิดังกล่าวขึ้นต่อสู้กับบุคคลนั้นได้

          ตัวอย่างเช่น

• ผู้ซื้อที่ดินจากเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมโดย สุจริตและเสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แล้ว (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1090/2558, 6636/2538, 511/2487 และ248/2488)
• ผู้ซื้อทรัพย์จาก การขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริต (คำพิพากษาศาลฎีกาที่3140/2562)

          ในกรณีเช่นนี้ หากผู้ครอบครองยังต้องการอ้างสิทธิครอบครองปรปักษ์ ก็จำเป็นต้อง เริ่มนับระยะเวลาการครอบครองใหม่อีก 10 ปี นับแต่วันที่มีการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3150/2565)

อย่างไรก็ตาม หากจะต่อสู้ในประเด็นดังกล่าว อาจโต้แย้งได้ว่า

• ผู้รับโอนมิได้สุจริต เช่น ทราบอยู่แล้วว่ามีบุคคลอื่นครอบครองที่ดินและอ้างสิทธิครอบครองปรปักษ์อยู่
• การได้มาซึ่งที่ดิน มิได้มีค่าตอบแทนจริง เช่น เป็นการโอนให้โดยเสน่หา

          หลักการดังกล่าวสอดคล้องกับ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง ซึ่งได้วางหลักไว้ว่า สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม หากยังมิได้จดทะเบียน จะไม่สามารถยกขึ้นต่อสู้กับบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมา โดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนแล้วโดยสุจริต ได้

สรุป

          การอ้างว่าได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ ไม่ว่าจะอยู่ในฐานะฝ่ายผู้ฟ้องคดี จำเลย ผู้ร้อง หรือผู้คัดค้าน จำเป็นต้องศึกษาหลักเกณฑ์และข้อยกเว้นตามกฎหมายให้เข้าใจอย่างชัดเจน โดยเฉพาะหลักตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 เพื่อให้สามารถหยิบยกข้อเท็จจริงที่เป็นประโยชน์ต่อฝ่ายตนขึ้นอ้างและต่อสู้คดีได้อย่างถูกต้อง ในทางกลับกัน หากเข้าใจข้อกฎหมายคลาดเคลื่อนหรือวางรูปคดีผิดตั้งแต่ต้น ก็อาจทำให้การดำเนินคดีผิดทิศทาง และสุดท้ายอาจนำไปสู่การแพ้คดีได้เช่นกัน (https://youtu.be/ywBfajkob6w)

Express your opinion about this article

comments