51/29-51-30 หมู่ 4 ต.บ้านสวน อ.เมือง จ.ชลบุรี
คดีครอบครองปรปักษ์มีประเด็นอะไรบ้างที่สามารถหยิบยกขึ้นมาต่อสู้กันได้
เวลาต่อสู้คดีกันคดีเนี่ยมีอะไรที่เราจะต้องระมัดระวัง วันนี้เดี๋ยวผมจะมาอธิบายให้ฟัง ถึง 8 ประเด็นข้อต่อสู้ในคดีครอบครองปรปักษ์ให้ฟังกันแบบเข้าใจง่ายๆครับ
หลักครอบครองปรปักษ์คืออะไร ?
มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์
หลักดังกล่าวมีพื้นฐานมาตั้งแต่ประวัติศาสตร์กฎหมายของโรมัน เพราะต้องการให้คนที่มีที่ดินเนี่ยทำประโยชน์ในที่ดิน เพื่อประโยชน์แห่งความเจริญในบ้านเมือง และต้องการลงโทษคนที่มีที่ดินแต่ไม่ทำประโยชน์ ปล่อยทิ้งร้างไว้
มีประเด็นอะไรยกขึ้นสู้ได้บ้าง ?
เป็นคดีที่มีการฟ้องแล้วก็หยิบยกมาเป็นประเด็นกันบ่อยแล้วก็มีประเด็นข้อต่อสู้ค่อนข้างกว้างนะครับ วันนี้ผมจะมาเล่าถึงประเด็นข้อต่อสู้ที่เราจะต้องรู้เพื่อที่ว่าเวลาเราจะฟ้องหรือจะต่อสู้คดีดังกล่าวจะได้ตั้งประเด็นได้ถูกต้อง
1. อ้างว่าที่ดินเป็นของตนเองมาตั้งแต่ต้น
การครอบครองปรปักษ์จะต้องมีในที่ดินของผู้อื่นเท่านั้น การครอบครองปรปักษ์ที่ดินของตัวเองเป็นไปไม่ได้
ดังนั้นการตั้งเรื่องฟ้องคดีครอบครองปรปักษ์ หรือการต่อสู้คดีในประเด็นเรื่องครอบครองปรปักษ์ จะต้องดูให้ดีว่า เราตั้งคำฟ้องคำให้การไปทำนองว่าที่ดินแปลงนั้นเป็นที่ดินของผู้อื่นและเราแย่งการครอบครองของเขามาเท่านั้น
หลายครั้งคนที่หยิบประเด็นเรื่องการครอบครองปรปักษ์ขึ้นมาต่อสู้ แต้ไปอ้างว่าที่ดินนั้นเป็นของตัวเอง
เช่น อ้างว่าที่ดินแปลงดังกล่าวตนเองเป็นเจ้าของ ให้คนอื่นถือที่ดินไว้แทน แต่กลับไปอ้างต่อว่าครอบครองมาเกินกว่า 10 ปีตนเอง จึงได้สิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ แบบนี้ถือว่าอ้างไม่ได้เลย ถ้าจะไปฟ้องต้องไปฟ้องเรื่องตัวการตัวแทน
ฎ.538/2536 ฎ.4607/2540 ฎ.5023/2550 ฎ.8637/2550 ฎ.12895/2555 ฎ.6357/2556 ฎ.2062/2561
อย่างไรก็ตามหากแต่เดิมเราเคยครอบครองทรัพย์สินโดยเข้าใจว่าเป็นทรัพย์สินของตัวเอง
แต่ภายหลังมาทราบว่าเป็นทรัพย์สินของผู้อื่น แบบนี้ถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ได้ ฎ.6756/2544 ฎ.2641/2550
2. ที่ดินพิเศษที่ห้ามครอบครองปรปักษ์
ที่ดินสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ที่วัดที่ธรณีสงฆ์ ที่ดินทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ที่ดินพิเศษประเภทต่างๆเหล่านี้ กฎหมายห้ามไม่ให้เอาอายุความยกขึ้นต่อสู้ ดังนั้นแล้วถึงแม้จะครอบครองมานานเท่าไหร่ก็ไม่มีทางได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิเศษประเภทต่างๆเหล่านี้ และไม่สามารถหยิบยกขึ้นกล่าวอ้างหรือต่อสู้ได้
3. ไม่ได้ครอบครองทำประโยชน์อยู่จริง
คำว่าครอบครองหมายถึงเข้าไปยึดถือและทำประโยชน์อยู่ในทรัพย์สิน เข้าไปแสดงตัวอย่างเจ้าของ และพัฒนาทำประโยชน์เต็มเนื้อที่ทรัพย์สินนั้น
อย่างที่บอกแล้วกฎหมายให้ประโยชน์กับคนที่ทำประโยชน์ในที่ดินที่จะได้สิทธิ์ถ้าหากไม่ได้ทำประโยชน์จริงๆอย่างเป็นเรื่องเป็นราวอันนี้ก็ไม่ได้
ดังนั้นถ้าไม่ได้มีการเข้าครอบครองจริงๆ ก็ถือว่าเป็นปัญหาข้อเท็จจริงที่จะต้องนำสืบกันว่ามีการครอบครองแค่ไหนยังไง ทำประโยชน์แบบไหน
นอกจากนี้หากมีการเข้าครอบครองแค่บางช่วงบางตอน ไม่ได้ต่อเนื่อง ไม่ได้มีลักษณะเป็นการใช้ประโยชน์อย่างจริงจัง ก็ไม่ถือว่าเป็นการครอบครอง
– ลำพังเพียงเอาสัตว์เลี้ยงเข้ามาเป็นครั้งเป็น ปลูกต้นไม้แค่บางส่วนไม่ได้มาดูแล
– ล้อมรั้วแต่ไม่ได้เข้ามาทำประโยชน์ ฎ.486/2542
– ลำพังเพียงสิ่งปลูกสร้างหรือต้นไม้รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น ไม่ถือว่าเป็นการครอบครองทำประโยชน์ ฎ.2077/2497
– การเข้าไปทำประโยชน์หรือขุดหน้าดินเพียงครั้งคราว ไม่ได้ทำต่อเนื่อง ฎ.486/2542
– ไม่มีการหวงกันไม่ให้บุคคลอื่นเข้าไปใช้ประโยชน์ ลักษณะคือใครจะเข้าไปใช้ประโยชน์ในที่ดินแปลงดังกล่าวก็ได้ ฎ.956/2552
4. ไม่ได้ครอบครองโดยสงบ
ลักษณะการครอบครองระหว่างนั้นจะต้องครอบครองโดยสงบเพราะกฎหมายไม่ต้องการให้มีการยื้อแย่งกันอันเป็นการทลายความสงบ
โดยหลักแล้วการจะถือว่าไม่สงบตัวอย่างเช่น มีการฟ้องร้องดำเนินคดีกันในศาล มีการแจ้งความดำเนินคดี ระหว่างนั้นถึงแม้มีการครอบครองอยู่ก็จะถือว่าครอบครองโดยไม่สงบ ฎ.1093/2517 ฎ.93/2539 ฎ.522/2539 ฎ.1531/2525
ทั้งนี้ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกา ถ้ายังแค่โต้เถียง โต้แย้งกัน ยังไม่ถึงขั้นฟ้องร้องเป็นคดีความกัน ยังถือว่าเป็นการครอบครองโดยสงบอยู่ ฎ.772/2505
มีการอ้างความเป็นเจ้าของแต่ยังไม่ถึงขั้นเป็นคดีความกันศาลฎีกาก็ยังตัดสินว่าจนถือว่าเป็นการครอบครองโดยสงบอยู่ ฎ.15676/2556
พฤติการณ์ที่ไม่สงบเช่น
มีการรังวัดที่ดินและโต้แย้งแนวเขตกัน มีการแจ้งความดำเนินคดีซึ่งกันและกัน ฎ.1919/2564
ที่ดินพิพาทมีการโอนเปลี่ยนชื่อเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ต่อเนื่องมาเกือบทุกปี ฎ.2902/2535
พฤติการณ์ที่จะถือว่าไม่สงบนั้นจะต้องเกิดก่อนครบ 10 ปี นับแต่วันที่มีการครอบครองปรปักษ์
ถ้าครอบครองไปจนครบ 10 ปีแล้วถึงแม้ภายหลังจะมีการฟ้องมีความไม่สงบเกิดขึ้น ก็ถือว่าได้กรรมสิทธิ์กันไปแล้ว
5. ไม่ได้ครอบครองโดยเปิดเผย
คำว่าเปิดเผยหมายถึง แสดงตัวอย่างชัดเจนว่าตนเองเป็นคนครอบครองทรัพย์สินตัวนี้อยู่ ไม่ได้เป็นการอยู่แบบหลบๆซ่อนๆ หรือปิดบังซ่อนเร้น
เพื่อเปิดโอกาสให้เจ้าของทรัพย์สินรู้เห็นและโต้แย้งได้ ดังนั้นหากเป็นการครอบครองแบบแอบเข้ามาทำประโยชน์ เข้ามาแค่บางช่วงบางเวลา ย่อมถือว่าไม่เป็นการเปิดเผย
หลักการเปิดเผยถือเป็นการรับรู้ของบุคคลทั่วไปเป็นหลัก ไม่ได้ถือการรับรู้ของเจ้าของกรรมสิทธิ์ ถ้ามีการครอบครองแบบเปิดเผยคนทั่วไปรู้ แต่เจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่รู้เพราะไม่ได้เข้ามาดูก็ถือว่าเป็นการครอบครองแบบเปิดเผยแล้ว
ตัวอย่างเช่น
การครอบครองทรัพย์สินที่ดินของผู้อื่นโดยทรัพย์สินที่เข้าไปครอบครองนั้นเป็นการสร้างฐานรากของโรงเรือนเป็นส่วนที่ฝังอยู่ใต้ดินบุคคลอื่นไม่รับรู้ ไม่ถือว่าการครอบครองในลักษณะดังกล่าวเป็นการครอบครองโดยเปิดเผย ฎ.5238/2546
6. ไม่ได้ครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ
การครอบครองปรปักษ์ที่จะถือว่าเป็นการได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 นั้น จะต้องเป็นการครอบครองด้วยเจตนาที่จะเป็นเจ้าของเท่านั้น
หากครอบครองไปในลักษณะที่เป็นการครอบครองแทนผู้อื่น ครอบครองในลักษณะอาศัยสิทธิ์ของคนอื่น ยังยอมรับสิทธิ์ความเป็นเจ้าของของคนอื่น ก็ยังไม่ถึงว่าเป็นการปรปักษ์จึงไม่อาจนับระยะเวลาเข้าขึ้นต่อสู้ได้
– เป็นผู้เช่า
– เป็นเจ้านายเป็นลูกน้องกันให้อยู่อาศัย
– เป็นตัวการตัวแทน
– เป็นผู้อาศัยสิทธิ์อาศัยเนื่องจากความเป็นญาติ เนื่องจากความรู้จักคุ้นเคยกัน
– ครอบครองในฐานะเป็นทรัพย์มรดกที่เราแบ่งระหว่างพี่น้องทายาทด้วย
– ครอบครองระหว่างการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ยังไม่ได้ไปโอนกรรมสิทธิ์
– ครอบครองทำประโยชน์ไว้แทนดอกเบี้ยในฐานะเจ้าหนี้
– ครอบครองในฐานะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วม
และไม่เคยแสดงเจตนาบอกกล่าวเปลี่ยนการครอบครอง ว่าตั้งใจจะครอบครองทรัพย์สินดังกล่าวไว้เพื่อประโยชน์ของตนเองและเพื่อเป็นเจ้าของ แบบนี้ก็ถือว่า ไม่สามารถอ้างได้ว่าได้กรรมสิทธิ์ด้วยการครอบครองปรปักษ์
7. อยู่มาไม่ต่อเนื่องถึง 10 ปี
การครอบครองปรปักษ์ที่ดินนั้นมีกำหนดระยะเวลา 10 ปี โดยจะต้องมีการครอบครองต่อเนื่องกันไปโดยไม่ขาดตอน หากยังไม่ถึง 10 ปี ก็ยังไม่ได้ครอบครองปรปักษ์
– การนับเวลาสามารถนับต่อเนื่องกันได้จากคนที่เคยครอบครองก่อนหน้าและโอนสิทธิ์การครอบครองให้กับเราเช่นบิดามารดาเราครอบครองมาก็สามารถนับเวลาที่บิดาครอบครองได้ ฎ.80/2517
– การนับระยะเวลา 10 ปีนั้นนับกรณีเป็นฝ่ายครอบครองเท่านั้น ถึงแม้ว่าฝ่ายที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดจะมีการเปลี่ยนชื่อไปแล้วกี่ครั้งก็ไม่ต้องนับเวลาใหม่ ฎ.1088/2519 ฎ.5086/2538
– การนับเวลากรณีที่ดินกำหนดห้ามโอนไว้ 5-10 ปี จะต้องนับเมื่อพ้นระยะเวลาห้ามโอน ฎ.619/2525 ฎ.1307/2537 ฎ.629/2544
– การครอบครองที่ดินมือเปล่าตราบใดที่ยังไม่มีการออกโฉนดระยะเวลาก็ยังไม่นับ ฎ.6462/2549 ฎ.5384/2564 ฎ.5385/2564 ถ้าจะฟ้องต้องไปฟ้องเรื่องการออกโฉนดที่ดิน
8. รับโอนโดยสุจริต-เสียค่าตอบแทน-จดทะเบียนโดยสุจริต
การครอบครองปรปักษ์ที่ดินโดยได้กรรมสิทธิ์มานั้น ตราบใดที่ยังไม่ได้มีการไปจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนโดยการยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งว่าตนเองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ด้วยการครอบครองปรปักษ์ ถือว่าเป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ได้จดทะเบียน
ซึ่งถ้าหากว่าระหว่างที่ยังไม่ได้มีการไปเปลี่ยนแปลงชื่อทางทะเบียนหรือยื่นคำร้องขอครอบครองปรปักษ์ เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินคนเดิมได้โอนขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้กับคนอื่นไปก็ดี หรือที่ดินแปลงดังกล่าวถูกยึดขายทอดตลาดมีคนอื่นมาซื้อไปก็ดี
หากคนที่ซื้อทรัพย์สินดังกล่าวซื้อโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว ถึงแม้ว่าจะได้กรรมสิทธิ์ด้วยการครอบครองปรปักษ์ก็ไม่สามารถยกขึ้นต่อสู้กับผู้ซื้อโดยสุจริตได้
– ผู้ซื้อมาจากเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิม โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน ฎ.1090/2558 ฎ.6636/2538 ฎ.511/2487 ฎ.248/2488
– ซื้อมาจากขายทอดตลาด ตามคำสั่งศาลโดยสุจริต ฎ.3140/2562
– อายุความต้องเริ่มใหม่ 10 ปีนับตั้งแต่วันที่มีการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ ฎ.3150/2565
– ถ้าจะสู้ต้องสู้ก็ไม่สุจริตคือรู้ว่ามีคนอื่นครอบครองจนได้กรรมสิทธิ์อยู่แล้วแต่ก็ยังมาซื้อ
– หรือสู้ว่าไม่ได้มีการจ่ายค่าตอบแทนกันจริงๆ ไม่ได้เสียค่าตอบแทน ในการได้ที่ดินเช่นการยกให้โดยเสน่หา
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่นท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่
วรรคสอง ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
สรุป
การอ้างว่าได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์แล้วไม่ว่าคุณจะเป็นฝ่ายฟ้องคดีฝ่ายจำเลยฝ่ายผู้ร้องหรือฝ่ายผู้คัดค้านเนี่ยจะต้องศึกษาทำความเข้าใจหลักและข้อยกเว้นตามมาตรา 1382 ให้ดีครับเพราะว่าจะสามารถหยิบยกเอาข้อเท็จจริงที่เป็นประโยชน์ของตนเองขึ้นตั้งเรื่องและต่อสู้คดีได้อย่างถูกต้อง ในทางกลับกันทางเข้าใจข้อกฎหมายผิดพลาดคลาดเคลื่อนก็อาจจะตั้งรูปคดีผิดแล้วก็อาจจะทำให้แพ้คดีไปก็ได้
