คดีที่ฟ้องร้องสู้กันเกี่ยวกับที่ดินทรัพย์สินบ้านคอนโด อ้างว่าเป็นเจ้าของ ให้อีกฝ่ายหนึ่งครอบครองแทนหรือถือทรัพย์สินไว้แทนตัวเอง แบบนี้มันจะแพ้ชนะคดีกันตรงไหน จะต้องสู้กันยังไงวันนี้เดี๋ยวผมจะมาเล่าให้ฟังครับ

คดีที่ดินมีขึ้นสู่ศาลประเทศไทยเยอะมากเลยนะครับ และอีกหนึ่งประเด็นที่มีการฟ้องร้องดำเนินคดีกันบ่อยมากเลย ประเด็นว่าใครเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทกันแน่

หลายๆครั้งมีการยกข้ออ้างว่าความจริงแล้วเนี่ยที่ดินพิพาทมีชื่อคนหนึ่งอยู่ในเอกสาร แต่ความจริงแล้วเป็นการครอบครองแทนหรือถือไว้แทนคนอื่นเท่านั้น

หรือที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมือเปล่าไม่มีชื่อใครเป็นเจ้าของ แต่ก็มีคนอื่นอ้างว่าไอ้คนที่ครอบครองอยู่เนี่ยไม่ใช่เจ้าของ ความจริงเป็นการครอบครองแทนคนอื่น

ตัวอย่างลักษณะคดีนี้พบบ่อยเช่น

1.ทำธุรกิจมาร่วมกัน

2.ร่วมกันซื้อทรัพย์สินมา

3.มรดก-ญาติพี่น้อง

4.ทรัพย์สินในลักษณะกงสี พ่อแม่ญาติพี่น้องถือแทนกัน

5.คนรักหรือคนใกล้ตัวถือทรัพย์สินแทนกันโดยเฉพาะกรณีคนต่างชาติ

แบบนี้เวลาต่อสู้คดีกันมันจะไปตัดสินแพ้ชนะกันตรงไหน พยานหลักฐานตรงไหนที่ถือว่าเป็นข้อสำคัญที่จะแพ้ชนะคดีกัน วันนี้เดี๋ยวผมจะเล่าให้ฟังแบบเข้าใจง่ายๆครับ

ก่อนอื่นไปปูพื้นฐานข้อกฎหมายให้ฟังกันแบบเข้าใจง่ายๆก่อน

อธิบาย

ธรรมดาแล้วทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน คอนโด บ้าน เนี่ยคนที่เป็นเจ้าของไม่จำเป็นต้องปรากฏชื่อในเอกสารหรือต้องเป็นคนครอบครองทรัพย์สินนั้นเสมอไป

หลายครั้งหลายเหตุผลคนที่เป็นเจ้าของหรือเจ้าของร่วมเนี่ยก็ไม่ได้มีชื่อในเอกสาร หรือไม่ได้เข้ามาเข้าครองทรัพย์สิน

แต่มอบหมายให้บุคคลอื่นลงชื่อไว้ในทรัพย์สินแทน หรือมอบหมายให้คนอื่นดูแลทำประโยชน์ในทรัพย์สินแทน ด้วยหลายเหตุผล ซึ่งเป็นสิ่งที่สามารถทำได้ ตาม ป.พ.พ.ม.1368

ซึ่งถ้าอยู่กันไปดีๆมันก็ไม่มีปัญหาหรอกครับ แต่ปัญหามันจะเกิดก็ตอนที่ คนที่ไม่มีชื่อหรือไม่ได้พักอาศัยอยู่ในทรัพย์สินจะเรียกร้องขอให้คืนทรัพย์สินหรือขอให้ลงชื่อในทรัพย์สินและมีการปฏิเสธโต้แย้งกัน แบบนี้ก็ต้องพิสูจน์ครับว่าสรุปแล้ว ใครเป็นเจ้าของทรัพย์สินกันแน่

ซึ่งประเด็นอย่างนี้มันเป็นประเด็นที่สามารถฟ้องแล้วก็ต่อสู้คดีกันได้หากสู้ได้ว่าเป็นเจ้าของที่แท้จริงให้คนอื่นถือไว้แทน ศาลก็สามารถพิพากษาให้เรากลับไปเป็นเจ้าของหรือเจ้าของร่วมได้

ตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกา

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 495/2509

โจทก์ฟ้องเรียกเอาประโยชน์ที่อ้างว่าตัวแทนได้รับไว้จากการที่โจทก์มอบหมายให้ไปทำการแทน ดังนั้น ถึงการตั้งตัวแทนนั้นจะไม่ได้ทำหลักฐานกันไว้เป็นหนังสือ โจทก์ก็ย่อมฟ้องได้ ไม่ตกเป็นโมฆะ (อ้างฎีกาที่ 640/2489 และ 418/2501)

เอกสารมีชื่อจำเลยเป็นเจ้าของ โจทก์ก็นำสืบได้ว่าที่จำเลยมีชื่อเป็นเจ้าของที่พิพาทนั้นได้กระทำในงบฐานะเป็นตัวแทนของโจทก์ หาใช่นำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารไม่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่.792/2540 ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ตามที่โจทก์นำสืบว่านายลั่นทมเป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทโดยใส่ชื่อจำเลยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แทน ที่ดินพิพาทจึงเป็นทรัพย์มรดกของนายลั่นทมที่จำเลยฎีกาว่า สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระบุว่าจำเลยเป็นผู้ซื้อโจทก์จะนำสืบว่าจำเลยทำแทนหรือถือกรรมสิทธิ์แทนนายลั่นทมไม่ได้เพราะเป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสาร ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) นั้น เห็นว่าการที่โจทก์นำสืบดังกล่าวก็เพื่อแสดงถึงความเป็นมาอันแท้จริงว่าที่ดินพิพาทเป็นของนายลั่นทมจำเลยมีชื่อในโฉนดที่ดินแทนนายลั่นทมการนำสืบเช่นนี้เป็นการนำสืบถึงการเป็นตัวการตัวแทนอีกส่วนหนึ่งหาใช่เป็นการนำสืบพยานบุคคลแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อความในเอกสารไม่กรณีจึงไม่ต้องด้วยข้อห้ามตามบทกฎหมายดังกล่าว ส่วนที่จำเลยฎีกาว่าบันทึกข้อตกลงตามเอกสารหมาย จ.4 เป็นคำมั่นจะให้ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะบังคับได้นั้น จำเลยมิได้ให้การไว้ จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ทั้งมิใช่ปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ต้องห้ามมิให้ฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 249 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกของนายลั่นทมจึงต้องแบ่งที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามฟ้อง

 ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

มาตรา ๑๓๖๗  บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน ท่านว่าบุคคลนั้นได้ซึ่งสิทธิครอบครอง

มาตรา ๑๓๖๘  บุคคลอาจได้มาซึ่งสิทธิครอบครองโดยผู้อื่นยึดถือไว้ให้

มาตรา ๑๓๖๙  บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินไว้ ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า บุคคลนั้นยึดถือเพื่อตน

มาตรา ๑๓๘๑  บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินอยู่ในฐานะเป็นผู้แทนผู้ครอบครอง บุคคลนั้นจะเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือได้ ก็แต่โดยบอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองว่าไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้ครอบครองต่อไป หรือตนเองเป็นผู้ครอบครองโดยสุจริต อาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอก

ซึ่งมันก็มีทั้งกรณีที่ คนที่เป็นเจ้าของที่แท้จริงเนี่ยมาเรียกร้องสิทธิ์เพราะว่าความจริงแล้วตัวเองเป็นเจ้าของจริงๆ กับพวกที่ไม่ได้เป็นเจ้าของและมาแอบอ้างว่าตัวเองเป็นเจ้าของเยอะแยะไปหมดเลยครับคดีประเภทนี้

วันนี้ผมเลยมาวิเคราะห์ให้ฟังครับว่าจากแนวคำพิพากษาศาลฎีกาแล้วก็ทางปฏิบัติในการทำงานเนี่ยเวลาต่อสู้คดีประเภทนี้เราจะต้องนำสืบต้องต่อสู้ยังไงบ้างให้สายเขารับฟังไปตามข้อต่อสู้ของเราได้

ชื่อที่ปรากฏในเอกสาร

• ใครมีชื่อคนนั้นได้เปรียบ ! โดยเฉพาะที่ดินมีโฉนดหรือนส. 3

ธรรมดาแล้วเนี่ยถ้าที่ดินเป็นที่ดินมีโฉนดหรือที่ดินมีน.ส. 3 ก็จะสันนิษฐานไว้ก่อนว่าใครมีชื่อในโฉนดคนนั้นเป็นเจ้าของ

แต่ก็ไม่ใช่ข้อสันนิษฐานเด็ดขาดความจริงคนที่มีชื่อในเอกสารอาจจะไม่ใช่เจ้าของเลย หรืออาจจะเป็นเจ้าของแค่บางส่วนไม่ใช่เจ้าของทั้งหมด อาจจะถือไว้แทนคนอื่นก็ได้ด้วยหลายเหตุผล

แต่อย่างไรก็ตามที่ดินประเภทที่ดินมีโฉนดกับที่ดินนส 3 คนที่มีชื่อได้เปรียบไว้ก่อนอยู่แล้วครับ เขาได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานตามกฎหมายตามมาตรา

มาตรา ๑๓๗๓  ถ้าทรัพย์สินเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้จดไว้ในทะเบียนที่ดิน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าบุคคลผู้มีชื่อในทะเบียนเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง

ตัวอย่างคำพิพากษา

คำพิพากษาฎีกาที่ 3565/2538 ที่พิพาทซึ่งจำเลยครอบครองอยู่เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตาม น.ส.3 กที่โจทก์มีชื่อเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง ต้องด้วยข้อสันนิษฐานตาม ป.พ.พ. มาตรา 1373 ว่า โจทก์ซึ่งมีชื่อในทะเบียนเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง ข้อสันนิษฐานตามบทบัญญัติดังกล่าวรวมถึงที่ดินที่มี น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. ด้วย

และ ฎ.985/2536 ฎ.4343/2539 ฎ.2153/2539

แต่ถ้าเอกสารนั้นเป็นเอกสารอื่นๆที่ไม่ใช่เอกสารประเภท โฉนดที่ดินหรือน.ส. 3 คนที่ถือหรือมีชื่อในเอกสารเนี่ยก็ยังถือว่าได้เปรียบกว่าคนที่ไม่มีชื่ออยู่ดีนะครับ เพียงแต่อาจจะไม่ถึงขั้นได้รับประโยชน์เป็นข้อสันนิษฐานทางกฎหมาย เหมือนกรณีโฉนดที่ดินหรือนส.3

ตัวอย่างเช่น

1. ที่ดินสค 1
2. ที่ดินภบท 5
3. ใบไต่สวน (น.ส.5)
4. ใบจอง (น.ส.2)
5. ใบเหยียบย่ำ
6. ทะเบียนบ้าน
7. ใบอนุญาตปลูกสร้าง

สรุปแล้วเนี่ยมีชื่อใครในเอกสารคนนั้นก็ได้เปรียบในเชิงคดีอยู่แล้วครับ ได้เปรียบมากหรือได้เปรียบน้อย ก็ขึ้นอยู่ว่าเป็นเอกสารประเภทไหน

เหตุผลที่ปรากฎชื่อบุคคลในเอกสาร

ทำไมถึงมีชื่อเขาเป็นเจ้าของ เราไม่มีชื่อเป็นเพราะอะไร  ?

อย่างที่ผมบอกแล้วครับคนที่มีชื่อในทรัพย์สินเนี่ยได้เปรียบอยู่แล้วครับได้เปรียบมากได้เปรียบน้อยเป็นอีกเรื่องหนึ่ง

ดังนั้นแล้วสาเหตุที่บุคคลนั้นเนี่ยมีชื่อในเอกสารเป็นเรื่องสำคัญมาก ที่ฝ่ายที่ไม่มีชื่อเนี่ยจะต้องนำสืบให้เห็นอย่างชัดเจน แล้วก็เป็นประเด็นที่ศาลหยิบยกมาแพ้ชนะคดีบ่อยมาก

สำหรับเหตุผลที่ปรากฏอยู่เป็นประจำว่าทำไมมีชื่อคนอื่นอยู่ในเอกสาร หรืออยู่ในทรัพย์สิน ที่หยิบยกมาแล้วมีเหตุผลให้รับฟังเช่น

• เป็นคนต่างด้าวไม่สามารถลงชื่อในทรัพย์สินเองได้ ฎ.9801/2558 ฎ.7568/2541 ฎ.2749/2530
• เป็นทรัพย์มรดกที่ยังไม่ได้แบ่ง รอการแบ่ง ฎ.7968/2544 ฎ.3527/2533 ฎ.792/2540 ฎ.3254/2528
• ลงชื่อไว้แทนเพื่อหลบเลี่ยงกฎหมายจัดสรรที่ดิน ฎ.19287/2555
• ลงชื่อถือไว้แทนระหว่างที่ยังไม่ได้ตั้งบริษัท หรือเพื่อความสะดวกในการทำธุรกิจ ฎ.1277/2541
• ลงชื่อถือไว้เพื่อหลบเลี่ยงปัญหาที่กำลังจะเกิดหรืออาจจะเกิด เช่นเรื่องหนี้สิน เรื่องกฎหมาย ฎ.5435/2537 ฎ.165/2544
• ให้ถือไว้แทนเพื่อเอาไปกู้ยืมเงินเพราะเครดิตดีกว่า หรือเพื่อให้ไปทำธุรกิจอื่นๆเพราะมีความเหมาะสมมากกว่า ฎ.3866/2547

การครอบครอง

กรณีที่ดินมือเปล่า คนไหนครอบครองคนนั้น ก็มีน้ำหนัก !

ธรรมดาแล้วคนที่เป็นเจ้าของก็ต้องเข้าครอบครองทรัพย์สินนั้น  ดังนั้นถ้าทรัพย์สินนั้นเนี่ย ใครเป็นคนครอบครองอยู่ส่วนใหญ่คนนั้นก็มักจะได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานทางกฎหมายว่าน่าจะเป็นเจ้าของ โดยเฉพาะทรัพย์สินประเภทที่ดินมือเปล่า คือที่ดินที่ไม่มีโฉนดที่ดิน หรือไม่มีน.ส.3

ธรรมดาทรัพย์สินประเภทที่ดินมือเปล่า ใครเป็นคนครอบครองทำประโยชน์อยู่ กฎหมายจะสันนิษฐานไว้ก่อนว่าคนนั้นเป็นเจ้าของตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1369

 มาตรา ๑๓๖๙  บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินไว้ ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า บุคคลนั้นยึดถือเพื่อตน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 703/2508

โจทก์ฟ้องว่า ได้ที่พิพาทมาโดยจำเลยตีราคาชำระหนี้ให้โจทก์จำเลยให้การต่อสู้ว่าไม่เคยเอาที่พิพาทตีราคาใช้หนี้โจทก์โจทก์เข้าอยู่ในที่พิพาทโดยอาศัยจำเลยดังนี้ เมื่อที่พิพาทเป็นที่ดินที่ยังไม่มีหนังสือสำคัญสำหรับที่ดิน และโจทก์เป็นฝ่ายครอบครองที่พิพาทจึงต้องด้วยข้อสันนิษฐานของกฎหมายว่าโจทก์เข้ายึดถือที่พิพาทเพื่อตนโจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองจำเลยจึงมีหน้าที่จะต้องนำสืบหักล้างข้อสันนิษฐานดังกล่าว เมื่อจำเลยไม่สืบต้องถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายได้สิทธิครอบครองในที่พิพาทจำเลยต้องแพ้คดีโจทก์

ดังนั้นการนำสืบคดีประเภทนี้ ใครเป็นคนครอบครองอยู่และครอบครองด้วยเหตุใดจึงเป็นเรื่องที่สำคัญมาก คนที่ครอบครองอยู่ก็ได้เปรียบอยู่แล้วถึงแม้ว่าจะไม่ได้มีชื่อในเอกสาร

ฝ่ายที่ครอบครอง ก็ต้องนำสืบให้เห็นว่า ใช้ประโยชน์ในที่ดินในบ้านหลังดังกล่าวอย่างเจ้าของมาโดยตลอด ครอบและมีการแสดงตัวอย่างเจ้าของคนทั่วไปรับรู้เข้าใจว่าเป็นเจ้าของ ถึงแม้จะไม่มีชื่อตัวเองอยู่ในเอกสาร

ฝ่ายที่เป็นฝ่ายอ้างว่าให้คนอื่นครอบครองแทนตนเอง ก็จะต้องมีเหตุผลความจำเป็นและหลักฐานมาแสดงเช่น

•  ให้อยู่เพราะเป็นญาติพี่น้อง ฎ.1579/2514 ฎ.2489/2517
• ให้อยู่เพราะว่าเป็นมรดกที่ยังไม่ได้แบ่ง
• ให้อยู่เพราะมีสัญญาเช่า ฎ.984/2509
• ให้อยู่พร้อมเมตตาให้อยู่อาศัยเพราะไม่มีที่อยู่ ฎ.1649/2505

ข้ออ้าง-หลักฐานในการเรียกร้อง

ประเด็นนี้เป็นประเด็นที่สำคัญมาก ที่ฝ่ายที่ไม่ได้มีชื่อในทรัพย์สินหรือไม่ได้เป็นฝ่ายครอบครองทรัพย์สินจะต้องนำสืบหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมายให้ได้ ว่าทำไมตนเองถึงมีสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าว ใช้อะไรเรียกร้อง แล้วมีหลักฐานอะไรบ้าง

• การเป็นทายาทโดยธรรม
• การเป็นสามีภรรยาแบบมีทะเบียนสมรส
• การเป็นสามีภริยาแบบไม่ได้จดทะเบียนสมรส (หลักหุ้นส่วนชีวิต)
• หลักฐานการให้ถือไว้แทนเพราะเหตุผลต่างๆ
• หลักฐานการชำระเงินในการซื้อทรัพย์สินพิพาท ฎ.3857/2565
• หลักฐานการลงเงินลงทุนการก่อสร้างอาคาร โรงเรือน
• สัญญา-บันทึกข้อตกลงที่มีระหว่างกัน เป็นเรื่องมี่มีน้ำหนักมาก ฎ.1277/2541
• เป็นฝ่ายถือโฉนดอยู่ ฎ.19287/2555 ฎ.4044 – 4046/2566
• เอกสารการพูดคุยที่ผ่านมา

ความสัมพันธ์ระหว่างสองฝ่าย

ประเด็นนี้ก็จะเกี่ยวเนื่องกับข้ออ้างและก็หลักฐานในการเรียกร้องครับ ความสัมพันธ์ระหว่างสองฝ่ายจะบ่งบอกสิ่งที่เป็นไปเป็นมาได้ ว่ามีโอกาสที่จะเป็นลักษณะของการถือทรัพย์สินไว้แทนหรือไม่ เพราะอะไร  เช่น

• เป็นญาติพี่น้องกัน ฎ.3340/2526 ฎ.6455/2537
• เป็นทายาทโดยธรรม ฎ.1986/2511 ฎ.2128/2518
• ผู้จัดการมรดกกับทายาท ฎ.1415/2512 ฎ.787/2524 ฎ.8286/2544 ฎ.7856/2561
• เป็นคนรัก ฎ.3135/2529
• เป็นเพื่อนสนิทกัน
• ร่วมทำธุรกิจกัน
• เป็นลูกน้อง-เจ้านายกัน ฎ.1120/2501

เหตุปัจจัยแวดล้อมอื่นๆ

• ระยะเวลาที่ครอบครอง
• สาเหตุที่ต้องการใช้สิทธิ์เรียกร้อง / เกิดข้อพิพาท
• การบอกกล่าวแสดงเจตนาเปลี่ยนการยึดถือ
• การแบ่งปันผลประโยชน์ที่ได้จากทรัพย์สินนั้น
• หลักฐานการชำระค่าสาธารณูปโภค
• การขออนุญาตปลูกสร้าง

Express your opinion about this article

comments