ที่ดินมือเปล่าคืออะไร คนที่เป็นเจ้าของที่ดินมือเปล่าเนี่ยมีสิทธิ์อะไรบ้าง การซื้อขายทำได้ไหม ถ้ามีข้อพิพาทการฟ้องการต่อสู้คดีจะต้องดูประเด็นอะไรบ้าง วันนี้เดี๋ยวผมจะมาอธิบายทุกเรื่องเกี่ยวกับที่ดินหรือเปล่าให้ฟังแบบเข้าใจง่ายๆครับ

ที่ดินมือเปล่าคืออะไร ?

ที่ดินมือเปล่าไม่มีบทกฎหมายนิยามศัพท์ไว้ทั้งในประมวลกฎหมายที่ดิน แล้วก็ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

แต่จะปรากฏพบบ่อยทั้งในคำพิพากษาศาลฎีกา คำฟ้อง คำให้การ หรือในการต่อสู้คดีกันก็มักจะมีประเด็นเรื่องของที่ดินมือเปล่าเข้ามาเกี่ยวข้องหลายคดีทั้งคดีแพ่งและคดีอาญา

ดังนั้นเป็นเรื่องที่สำคัญที่เราจะต้องทำความเข้าใจเรื่องที่ดินมือเปล่าให้ถูกต้องในการฟ้องและต่อสู้คดีจะได้ปรับกฎหมายให้ถูกกับเรื่อง

ซึ่งจากแนวคำพิพากษาศาลฎีกา และความเห็นของนักกฎหมายรวมทั้งตำราของอาจารย์หลายท่านสามารถสรุปได้ว่า ที่ดินมือเปล่า ก็คือ

เป็นที่ดินของรัฐ ที่เอกชนคนใดคนหนึ่งมีเพียงสิทธิครอบครอง ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

ทั้งนี้ธรรมดาแล้วที่ดินซึ่งไม่ได้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลหนึ่งบุคคลใดให้ถือว่าเป็นของรัฐอยู่เสมอตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 2

ซึ่งที่ดินที่จะมีกรรมสิทธิ์ได้ จะต้องมีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ซึ่งประกอบด้วย โฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่ โฉนดราจอง ตราจองที่ระบุว่าได้ทำประโยชน์แล้ว

ซึ่ง 3 อย่างหลัง คือ โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง ตราจองที่ระบุว่าได้ทำประโยชน์แล้ว เป็นการออกตามกฎหมายโบราณปัจจุบันไม่มีการออกแล้ว

ส่วนที่ดินประเภทอื่น จะถือว่าเอกชนยังเป็นผู้มีเพียงสิทธิ์ครอบครองยังไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ กรรมสิทธิ์ยังเป็นของรัฐอยู่ จนกว่าจะได้มีการออกมาเป็นโฉนดที่ดินทั้งสิ้น

ดังนั้นที่ดินที่ยังไม่มีการออกโฉนดที่ดิน จึงถือว่าเป็นที่ดินมือเปล่า

อ้างอิงข้อกฎหมาย

ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497

มาตรา ๒  ที่ดินซึ่งมิได้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลหนึ่งบุคคลใด ให้ถือว่าเป็นของรัฐ

ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๓  บุคคลย่อมมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ในกรณีต่อไปนี้
(๑) ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ตามบทกฎหมายก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ หรือได้มาซึ่งโฉนดที่ดินตามบทแห่งประมวลกฎหมายนี้
(๒) ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ หรือกฎหมายอื่น

ที่ดินดังต่อไปนี้ในทางกฎหมายแล้วถือว่าเป็นที่ดินหรือเปล่าทั้งสิ้น

1. ที่ดิน น.ส. 3 น.ส.3ก น.ส.3ข
2.  ที่ดินสค 1
3. ที่ดินภบท 5
4. ใบไต่สวน (น.ส.5)
5. ใบจอง (น.ส.2)
6. ใบเหยียบย่ำ
7. ที่ดินมือเปล่าแบบไม่มีเอกสารยืนยันอะไรเลย อาศัยการครอบครองอย่างเดียว

สรุปแล้วอาจจะแบ่งแยกประเภทของที่ดินของได้เป็น 3 ประเภทคือ

1.ที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ ( มีโฉนดที่ดิน )

2.ที่ดินมือเปล่าที่มีเอกสารแสดงการครอบครอง

3.ที่ดินมือเปล่าที่ไม่มีเอกสารอะไรเลย

ประโยชน์ของการมีชื่อในเอกสาร กรณีที่ดินมือเปล่า

ที่ดินมือเปล่าประเภทที่มีเอกสารแสดงสิทธิ์การครอบครอง เช่น น.ส.3 ภบท 5 สค.1 ใบไต่สวน ใบจอง ใบเหยียบย่ำ

ถึงแม้ว่า เอกสารดังกล่าวต่างๆจะไม่ใช่หนังสือยืนยันกรรมสิทธิ์

แต่ก็เป็นพยานหลักฐานอย่างนึงที่พอจะยืนยันได้ในเบื้องต้นว่าคนที่มีชื่อในเอกสาร น่าจะเป็นผู้มีสิทธิ์ครอบครองที่ดินพิพาท

ถือว่าเป็นหลักฐานอย่างหนึ่งที่มีน้ำหนักให้รับฟัง และเชื่อได้ว่าคนที่มีชื่อน่าจะเป็นเจ้าของหรือผู้ครอบครองทรัพย์สินดังกล่าว

ซึ่งถ้าเป็นเอกสารพิเศษประเภทนส.3 ซึ่งเป็นเอกสารที่ออกโดยรัฐ ได้ผ่านการสอบสวนเบื้องต้นมาแล้วว่าบุคคลที่ปรากฏมีชื่อในเอกสารนั้นเป็นผู้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินจริง

คนที่มีชื่อในเอกสารประเภทนี้ จะได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐาน ตามกฎหมาย ว่าเป็นผู้มีสิทธิ์ครอบครอง หากใครมาโต้แย้งคัดค้านว่าตนเองมีสิทธิ์มากกว่าผู้มีชื่อในเอกสาร ฝ่ายนั้นจะต้องมีหน้าที่นำสืบหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมาย

อ้างอิงข้อกฎหมาย

ป.พ.พ. มาตรา 1373 บัญญัติว่า ถ้าทรัพย์สินเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้จดไว้ในทะเบียนที่ดิน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าบุคคลผู้มีชื่อในทะเบียนเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง

ตัวอย่างคำพิพากษา

คำพิพากษาฎีกาที่ 3565/2538 ที่พิพาทซึ่งจำเลยครอบครองอยู่เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตาม น.ส.3 กที่โจทก์มีชื่อเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง ต้องด้วยข้อสันนิษฐานตาม ป.พ.พ. มาตรา 1373 ว่า โจทก์ซึ่งมีชื่อในทะเบียนเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง ข้อสันนิษฐานตามบทบัญญัติดังกล่าวรวมถึงที่ดินที่มี น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. ด้วย

และ ฎ.985/2536 ฎ.4343/2539 ฎ.2153/2539

แต่ข้อสันนิษฐานดังกล่าวไม่ใช่ข้อสันนิษฐานเด็ดขาด คู่ความอีกฝ่ายหนึ่งสามารถนำสืบหักล้างได้ขึ้นอยู่กับพยานหลักฐาน

คำพิพากษาฎีกาที่ 3277/2553 ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ การที่มีชื่อโจทก์เป็นเจ้าของ เป็นเพียงข้อสันนิษฐานไว้ก่อนว่าโจทก์เป็นผู้มีสิทธิครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1373 เท่านั้น ส่วนความจริงผู้ใดจะมีสิทธิครอบครองจะต้องพิจารณาจากพยานหลักฐานว่า ผู้ใดเข้ายึดถือครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน จึงจะได้สิทธิครอบครองตามมาตรา 1367 ดังนั้น การที่โจทก์มิได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาท เพียงแต่มีชื่อในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ จึงไม่เป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท แต่ก็ถือว่าเราได้รับประโยชน์เบื้องต้นจากเอกสาร ว่าเราเป็นผู้ครอบครองเอกสารดังกล่าวฝ่ายตรงข้ามต้องมีหน้าที่ในการนำสืบหักล้างซึ่งเป็นประโยชน์มากในการพิจารณาคดี ในกรณีเป็นที่ดินนส 3

คำพิพากษาฎีกาที่ 4679/2559 ที่ดินตามสำเนาหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) โจทก์ซื้อมาเมื่อปี 2535 ตามสารบัญจดทะเบียนในเอกสารดังกล่าวอันเป็นทะเบียนที่ดิน โจทก์จึงได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานตาม ป.พ.พ. มาตรา 1373 ว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง จำเลยต้องนำสืบหักล้างข้อสันนิษฐานนั้น

แต่ถ้าเป็นเอกสารประเภทอื่นๆ เช่น สค.1 ภบท.5 ทะเบียนบ้าน ใบอนุญาตปลูกสร้าง ไม่ได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานตามมาตรานี้ ฎ.38/2539 ฎ.1719/2514

คำพิพากษาฎีกาที่ 3884/2556 แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) เป็นหลักฐานที่รับฟังได้เพียงว่า ขณะแจ้งการครอบครองผู้แจ้งอ้างว่าที่ดินเป็นของผู้แจ้งที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) เท่านั้น หาใช่เป็นเอกสารที่รัฐโดยกรมที่ดินเป็นผู้อนุญาตให้เข้าครอบครองไม่ ทั้งที่ดินพิพาทที่แจ้งการครอบครองไว้ก็หาทำให้เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้จดทะเบียนไว้ในทะเบียนที่ดินตามนัยที่ ป.พ.พ. มาตรา 1373 โจทก์ร่วมจึงไม่ได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินดังกล่าว

แต่อย่างไรก็ตามถึงจะไม่ได้รับประโยชน์ถึงขั้นเป็นข้อสันนิษฐานตามกฎหมาย

แต่การมีชื่อไว้ในเอกสาร มันก็ดีกว่าการไม่มีอยู่แล้วครับ ถือว่าเป็นพยานหลักฐานอย่างหนึ่งที่มีน้ำหนักให้รับฟังได้ แล้วก็มีความน่าเชื่อถือในระดับหนึ่ง ซึ่งจะรับฟังประกอบกับพยานหลักฐานอื่นๆในการต่อสู้คดี

ข้อสันนิษฐานทางกฎหมายกรณีเป็นผู้ครอบครองที่ดินมือเปล่า

อย่างไรก็ตาม ที่ดินมือเปล่านั้น ไม่มีเจ้าของกรรมสิทธิ์กรรมสิทธิ์ยังเป็นของรัฐอยู่

และตามหลักกฎหมายแล้ว ที่ดินประเภทนี้รัฐต้องการให้สิทธิแก่ คนที่ทำประโยชน์ในที่ดิน สร้างความเจริญในที่ดิน เป็นหลักก่อน

ดังนั้นแล้ว ในกรณีที่ดินมือเปล่าประเภทอื่นๆที่ไม่ใช่  น.ส.3 หากใครยึดถือครอบครอง ทำประโยชน์อยู่คนนั้นจะได้เปรียบในด้านรูปคดี ยิ่งกว่าคนที่มีเอกสารยืนยันการครอบครองแต่ไม่ได้ทำประโยชน์

โดยกฎหมายจะสันนิษฐานไว้ก่อนว่าคนที่ครอบครองเนี่ยครอบครองเพื่อประโยชน์ของตนเอง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1369

เพราะฉะนั้นถ้าเป็นที่ดินประเภท ภบท 5. สค.1 หรือที่ดินหรือเปล่าประเภทที่ไม่มีเอกสารยืนยัน การที่ฝ่ายที่มีชื่อในเอกสารและไม่ได้ครอบครองทรัพย์สิน จะกล่าวอ้างว่าตนเองเป็นเจ้าของย่อมมีหน้าที่นำสืบยันกับคนที่ครอบครองทำประโยชน์อยู่

อ้างอิงข้อกฎหมาย

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา ๑๓๖๗  บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน ท่านว่าบุคคลนั้นได้ซึ่งสิทธิครอบครอง

มาตรา ๑๓๖๘  บุคคลอาจได้มาซึ่งสิทธิครอบครองโดยผู้อื่นยึดถือไว้ให้

มาตรา ๑๓๖๙  บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินไว้ ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า บุคคลนั้นยึดถือเพื่อตน

ตัวอย่างคำพิพากษา

 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 703/2508

โจทก์ฟ้องว่า ได้ที่พิพาทมาโดยจำเลยตีราคาชำระหนี้ให้โจทก์จำเลยให้การต่อสู้ว่าไม่เคยเอาที่พิพาทตีราคาใช้หนี้โจทก์โจทก์เข้าอยู่ในที่พิพาทโดยอาศัยจำเลยดังนี้ เมื่อที่พิพาทเป็นที่ดินที่ยังไม่มีหนังสือสำคัญสำหรับที่ดิน และโจทก์เป็นฝ่ายครอบครองที่พิพาทจึงต้องด้วยข้อสันนิษฐานของกฎหมายว่าโจทก์เข้ายึดถือที่พิพาทเพื่อตนโจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองจำเลยจึงมีหน้าที่จะต้องนำสืบหักล้างข้อสันนิษฐานดังกล่าว เมื่อจำเลยไม่สืบต้องถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายได้สิทธิครอบครองในที่พิพาทจำเลยต้องแพ้คดีโจทก์

สรุปให้ฟังง่ายๆเกี่ยวกับหลักข้อสันนิษฐานในที่ดินมือเปล่าก็คือ

1.ถ้าเป็นที่ดินมีโฉนดกับน.ส.3 คนที่มีชื่อในเอกสารเป็นฝ่ายได้เปรียบ ได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานทางกฎหมายว่าเป็นเจ้าของ คนอื่นที่จะอ้างความเป็นเจ้าของจะต้องนำสืบหักล้างข้อสันนิษฐานทางกฎหมาย

2.แต่ถ้าเป็นที่ดินประเภทอื่นๆ คนที่ครอบครองเป็นฝ่ายได้เปรียบ คนที่ครอบครองเป็นฝ่ายได้เปรียบ ได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานทางกฎหมายว่าเป็นเจ้าของ คนอื่นถึงแม้จะมีชื่อในเอกสารก็จะต้องนำสืบหักล้างข้อสันนิษฐานทางกฎหมายของผู้ครอบครอง

3.แต่ถ้าเกิดต่างฝ่ายต่างยังโต้เถียงกันอยู่ว่าใครเป็นฝ่ายครอบครอง แบบนี้ตามความเห็นผมคนที่มีชื่อในเอกสาร ก็เป็นฝ่ายได้เปรียบครับเป็นพยานหลักฐานอย่างหนึ่งที่เอาไปใช้เป็นน้ำหนักยืนยันว่าน่าจะเป็นผู้ครอบครองได้

สิทธิของเจ้าของที่ดินมือเปล่า

ในการครอบครองที่ดินมือเปล่านั้น ถึงแม้ว่าจะไม่ได้กรรมสิทธิ์ มีเพียงสิทธิ์ครอบครอง แต่ก็มีสิทธิ์หลายอย่างที่ผู้ครอบครองสามารถใช้ยันกับบุคคลอื่นได้

ทั้งนี้บางครั้งถึงแม้การครอบครองที่ดินจะเป็นการครอบครองที่ดินในป่าสงวน การครอบครองที่ดินโดยผิดกฎหมาย ฝ่าฝืนต่อระเบียบคำสั่ง แต่ก็เป็นเรื่องระหว่างรัฐกับเอกชน ถ้าระหว่างเอกชนกับเอกชนด้วยกันผู้ครอบครองมีสิทธิ์ใช้ยันกับบุคคลภายนอกได้

• สิทธิ์ในการใช้สอย
• สิทธิ์ในการฟ้องปลดเปลื้องการรบกวนการครอบครอง เช่นจอดแพ จอดรถบังหน้าที่ดิน หรือกระทำการใดๆในการทำให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินไม่สะดวก ฎ.336/2479
• สิทธิในการหวงกันไม่ให้ใครเข้ามาบุกรุก ฎ.1608/2513
• ฟ้องร้องดำเนินคดีทั้งทางแพ่งและทางอาญา เพื่อขับไล่หรือเรียกคืนการครอบครอง ฎ.2374/2521 ฎ.42/2523 ฎ.318-319/2525 ฎ.1456/2537

แต่การฟ้องเพื่อปลดเปลื้องการรบกวนการครอบครอง หรือการฟ้องเรียกคืนหรือขับไล่ จะต้องฟ้องภายในกำหนด 1 ปี

มาตรา ๑๓๗๔  ถ้าผู้ครอบครองถูกรบกวนในการครอบครองทรัพย์สิน เพราะมีผู้สอดเข้าเกี่ยวข้องโดยมิชอบด้วยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะให้ปลดเปลื้องการรบกวนนั้นได้ ถ้าเป็นที่น่าวิตกว่าจะยังมีการรบกวนอีก ผู้ครอบครองจะขอต่อศาลให้สั่งห้ามก็ได้
การฟ้องคดีเพื่อปลดเปลื้องการรบกวนนั้น ท่านว่าต้องฟ้องภายในปีหนึ่งนับแต่เวลาถูกรบกวน

มาตรา ๑๓๗๕  ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่าซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้
การฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้น ท่านว่าต้องฟ้องภายในปีหนึ่งนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง

การขายที่ดินมือเปล่า

ที่ดินมือเปล่าถึงแม้ว่าจะไม่มีกรรมสิทธิ์ มีแค่สิทธิ์ครอบครอง แต่สิทธิครอบครองก็ถือว่าเป็นทรัพย์สินอย่างหนึ่ง ที่สามารถโอนขายเปลี่ยนมือให้กับกันได้

ดังนั้นที่ดินมือเปล่าเขาย่อมสามารถโอนขายให้กับกันได้เช่นเดียวกัน โดยมีหลักเกณฑ์ก็คือ

• ที่ดินมือเ.ปล่าประเภท น.ส.3

สามารถทำได้ สองวิธี

1.ด้วยวิธีการจดทะเบียนโอนตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 4 ทวิ

3.ด้วยวิธีการโอนมอบการครอบครองให้แก่กันโดยไม่ได้จดทะเบียน

ทำวิธีใดวิธีหนึ่งก็ได้ถือว่ามีผลทางกฎหมาย

ซึ่งทางปฏิบัติแล้วในเมื่อกฎหมายเปิดโอกาสให้จดทะเบียนโอนกันได้ก็ควรไปจดทะเบียนโอนให้เรียบร้อยไม่ควรจะโอนมอบกันครอบครองโดยไม่ได้จดทะเบียนอย่างเดียว นอกจากนี้คนที่มีชื่อในน้องสามก็จะได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานทางกฎหมายด้วย  ดังนั้นถ้าจะซื้อขายที่ดินนส 3 ควรจะต้องทำทั้งสองอย่างครับ

ตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกา

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6597/2542
ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3ก.) ผู้มีชื่อในเอกสารสิทธิจึงมีเพียงสิทธิครอบครอง แม้การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่เมื่อจำเลยที่ 1 ส่งมอบการครอบครองและโจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทแล้ว การซื้อขายย่อมสมบูรณ์โดยการส่งมอบการครอบครองหาตกเป็นโมฆะไม่ โจทก์ย่อมได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1378…

ฎีกาที่ 1828/2559  แม้การซื้อขายที่ดินระหว่าง ต. กับโจทก์ผู้ซื้อมิได้ไปจดทะเบียนกันโดยถูกต้อง  ย่อมตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ.มาตรา 456 วรรคหนึ่ง  แต่ขณะซื้อขายที่ดินพิพาทมีเพียง น.ส. 3 ก.  ยังไม่มีการออกโฉนดเป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ซึ่งเจ้าของมีเพียงสิทธิครอบครอง  การซื้อขายที่ดิน น.ส. 3 ก.  ซึ่งเป็นที่ดินมือเปล่าย่อมสมบูรณ์โดยการส่งมอบการครอบครอง  โจทก์ผู้ซื้อเข้าไปปลูกที่พักอาศัยได้ภายหลังชำระราคาแก่ ต. ครบถ้วน  แสดงว่าผู้ขายซึ่งเป็นเจ้าของเดิมได้สละเจตนาครอบครองให้แก่โจทก์โดยไม่ยึดถือที่ดินพิพาทอีกต่อไป โจทก์ย่อมได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377 และ 1378

• ที่ดินมือเปล่าประเภทที่ไม่สามารถโอนทางทะเบียนได้

-สามารถส่งมอบด้วยวิธีการส่งมอบการครอบครองให้แก่กัน

ถ้าโอนให้เปลี่ยนกันเมื่อไหร่กันซื้อขายก็สมบูรณ์เมื่อนั้น

ถ้าตกลงทำสัญญาซื้อขายกัน แต่ไม่มีการส่งมอบการซื้อขายก็ไม่สมบูรณ์ เป็นโมฆะ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 15551/2553 ที่ดินพิพาทที่ซื้อขายกันเป็นที่ดินมือเปล่า (ภ.บ.ท.5) เจ้าของที่ดินมีเพียงสิทธิครอบครอง เมื่อตามสัญญาระบุว่าจำเลยทั้งสองส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์และโจทก์ชำระราคาแก่จำเลยทั้งสองแล้วในวันทำสัญญา โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองในที่ดินดังกล่าวแล้ว ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377, 1378 สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด โจทก์และจำเลยทั้งสองไม่มีหน้าที่ใดๆ ที่จะต้องปฏิบัติต่อกันตามสัญญาอีก

ฎีกาที่ 394/2508  จำเลยขายที่ดินมือเปล่าให้แก่โจทก์  ทำหนังสือสัญญากันเอง  ทั้งสองฝ่ายมิได้มีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนการโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้ว  แต่จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาและขัดขวางไม่ให้โจทก์เข้าทำประโยชน์ในที่พิพาท  ดังนี้  สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาด  เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะ  จำเลยยังไม่ได้ส่งมอบที่ดินให้โจทก์  โจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยส่งมอบที่ดินและขับไล่จำเลยไม่ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 675/2550
การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับ ม. มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่ขณะที่ซื้อขายกันที่ดินพิพาทยังเป็นที่ดินมือเปล่า ม. จึงมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น เมื่อ ม. ส่งมอบที่ดินพิพาทและโจทก์เข้าครอบครองแล้ว โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองตามมาตรา 1377 และ 1378 อันเป็นการได้สิทธิครอบครองมาด้วยการครอบครองตามกฎหมาย มิใช่เป็นการได้มาตามสัญญาซื้อขาย ม. ย่อมไม่มีหน้าที่ในทางนิติกรรมที่จะต้องไปจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยซึ่งเป็นทายาทของ ม. ให้ดำเนินการเพิกถอนชื่อ ม. ออกจากโฉนดที่ดินพิพาท

-ส่วนการเปลี่ยนชื่อทางทะเบียนเช่นการเปลี่ยนชื่อใน ภบท.5 เป็นแค่เพื่อความสบายใจไม่ได้มีผลทางกฎหมายอะไร ถ้าเปลี่ยนชื่อแล้วไม่ได้ส่งมอบการครอบครองก็ถือว่าไม่ได้มีการโอน

แต่ว่าทางปฏิบัติก็ควรทำทั้ง 2 อย่างเพื่อใช้เป็นหลักฐานอย่างหนักแน่นครับ เพราะฉะนั้นถ้าเป็นที่ดินมือเปล่าประเภทที่สามารถมีวิธีการจะเปลี่ยนชื่อในเอกสารแสดงการครอบครองเช่นภบท 5 ได้ก็ควรเปลี่ยนในกันให้เรียบร้อย พร้อมทั้ง ทำสัญญาซื้อขายกำกับกันให้อย่างชัดเจนครับ

ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา ๔ ทวิ นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับ การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา ๑๓๗๗  ถ้าผู้ครอบครองสละเจตนาครอบครอง หรือไม่ยึดถือทรัพย์สินต่อไปไซร้ การครอบครองย่อมสุดสิ้นลง
ถ้าเหตุอันมีสภาพเป็นเหตุชั่วคราวมีมาขัดขวางมิให้ผู้ครอบครองยึดถือทรัพย์สินไซร้ ท่านว่าการครอบครองไม่สุดสิ้นลง

มาตรา ๑๓๗๘  การโอนไปซึ่งการครอบครองนั้นย่อมทำได้โดยส่งมอบทรัพย์สินที่ครอบครอง

ระยะเวลาการแย่งการครอบครอง

ที่ดินมือเปล่าเมื่อยังไม่มีหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ หากถูกแย่งการครอบครองโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ต้องฟ้องเอาคืนซึ่งการครอบครองภายใน ๑ ปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง

แต่หากเป็นที่ดินมีหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ การแย่งการครอบครองต้องกระทำโดยสงบเปิดเผยเจตนาเป็นเจ้าของเป็นระยะเวลาติดต่อกัน ๑๐ ปีตาม ป.พ.พ. ๑๓๗๕,๑๓๘๒

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา ๑๓๗๕  ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่าซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้
การฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้น ท่านว่าต้องฟ้องภายในปีหนึ่งนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง

มาตรา ๑๓๘๒  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

สรุป

ที่ดินมือเปล่าก็คือที่ดินที่ยังไม่มีโฉนด ถึงแม้จะมีเอกสารอย่างอื่นเช่น น.ส.3 สค.1 ภบท5 หรือเอกสารอย่างอื่นก็ตาม ก็ยังถือว่าเป็นที่ดินที่รัฐเป็นเจ้าของอยู่คนที่อยู่อาศัยเนี่ยมีแค่สิทธิ์ครอบครองยังไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์

ซึ่งสิทธิและอำนาจของเจ้าของที่มือเปล่าเนี่ยก็จะมีน้อยกว่าที่ดินที่มีโฉนด มีข้อกฎหมายและข้อยกเว้นต่างๆที่ผมได้อธิบายไปแล้วที่จะต้องนำไปปรับใช้ให้กับถูกต้องอย่างสถานการณ์ และรูปเรื่องในแต่ละคดี

ก็หวังว่าคลิปนี้จะเป็นประโยชน์นะครับ หากถูกใจไปตามเพลลิสต์ คดีที่ดิน

ไปตามชมตอนที่สอง เรื่อง สู้คดีที่ดิน ประเด็นเรื่องครอบครองแทนหรือถือไว้แทน

Express your opinion about this article

comments