Facebook

สัญญาจะซื้อขายบ้านหรือคอนโด ถ้าผู้จะขายไม่ทำการก่อสร้างหรือทำการก่อสร้างล่าช้า แต่สัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้กำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ไว้ หรือยังไม่ถึงกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้จะซื้อจะบอกเลิกสัญญาได้หรือไม่ ?

ปัจจุบันมีโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดต่างๆเกิดขึ้นมากมาย ซึ่งธรรมดาการซื้อบ้านจัดสรร หรือคอนโด จากโครงการนั้น ผู้ซื้อจะต้องทำสัญญาจะซื้อจากโครงการผู้ขายตั้งแต่การก่อสร้างยังไม่เสร็จสิ้น โดยทำการวางเงินจอง เงินดาวน์ และเงินผ่อนชำระเป็นงวดๆ ซึ่งโดยมากจะอยู่ตั้งแต่ 12-24 งวด ให้กับโครงการผู้จะขาย แล้วจึงจะทำการไปดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน หรือห้องชุด พร้อมชำระเงินงวดสุดท้าย กันต่อไป ซึ่งกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์นั้น บางโครงการก็กำหนดวันที่ไว้แน่นอนไว้ในสัญญาว่าจะทำการก่อสร้างให้แล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ภายในกำหนดเมื่อใด แต่บางโครงการก็ไม่ได้กำหนดไว้ในสัญญาว่าจะทำการก่อสร้างให้แล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์เมื่อใด เพียงแต่จะระบุไว้เพียงว่า เมื่อทำการก่อสร้างแล้วเสร็จแล้วจะมีหนังสือแจ้งให้ผู้ซื้อไปรับโอนกรรมสิทธิ์พร้อมชำระเงินงวดสุดท้าย

ปัญหาที่เกิดขึ้นมากในสัญญาจะซื้อจะขายลักษณะนี้ก็คือ เมื่อปรากฎว่า ผู้ซื้อวางเงินดาวน์ และผ่อนชำระเงินตามงวดไปแล้ว ปรากฎว่าผู้ขายไม่ยอมเริ่มทำการก่อสร้าง หรือทำการก่อสร้างอย่างล่าช้า
ซึ่งมักจะเกิดจากปัญหาที่ขอใบอนุญาตจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องไม่ได้หรือขอได้ล่าช้า หรือติดปัญหาเรื่องเงินทุนการก่อสร้าง ปัญหาเช่นนี้ทำให้ผู้ซื้อไม่รู้ว่าบ้านหรือคอนโดที่ตนเองทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ จะก่อสร้างเสร็จหรือไม่ หรือจะเสร็จเมื่อไหร่ หรือสามารถเห็นเป็นที่แน่ชัดได้ว่า บ้านหรือคอนโดไม่อาจเสร็จได้ทันกำหนดตามสัญญาได้อย่างแน่นอน โดยที่ตนเองก็ยังคงต้องผ่อนชำระเงินให้ผู้ขายตามสัญญาต่อไป

กรณีนี้ มีปัญหาข้อกฎหมายที่น่าสนใจว่า เมื่อยังไม่ถึงกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา หรือ เมื่อสัญญาไม่ได้กำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ไว้ ผู้จะซื้อจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญา เพื่อหยุดชำระเงินค่าผ่อนชำระรายงวดและเรียกเงินที่ตนเองชำระไปคืนได้หรือไม่

ในกรณีที่เป็นสัญญาจ้างทำของหากเกิดปัญหาเช่นนี้ กฎหมายกำหนดวิธีแก้ไขปัญหาไว้อย่างชัดเจน ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา มาตรา 593 โดยวางหลักไว้ว่า “ถ้าผู้รับจ้างไม่เริ่มทำการในเวลาอันควร หรือทำการชักช้าฝ่าฝืนข้อกำหนดแห่งสัญญาก็ดี หรือทำการชักช้าโดยปราศจากความผิดของผู้ว่าจ้าง จนอาจคาดหมายล่วงหน้าได้ว่าการนั้นจะไม่สำเร็จภายในกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ก็ดี ผู้ว่าจ้างชอบที่จะเลิกสัญญาเสียได้ มิพักต้องรอคอยให้ถึงเวลากำหนดส่งมอบของนั้นเลย “ ซึ่งหมายความว่าหากเป็นกรณีว่าจ้างทำของ เช่นว่าจ้างให้ผู้รับเหมาก่อสร้างบ้าน หากปรากฎว่าผู้รับจ้างไม่ยอมทำการก่อสร้างในกำหนดเวลา หรือทำการก่อสร้างล่าช้า จนเป็นที่คาดหมายได้ว่า บ้านจะไม่เสร็จตามกำหนด ผู้ผู้ว่าจ้างมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันทีโดยไม่ต้องรอให้ถึงกำหนดส่งมอบ

แต่กรณีสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ได้กำหนดวิธีแก้ไขปัญหาและบอกเลิกสัญญาในกรณีดังกล่าวไว้อย่างชัดเจน อย่างเช่นกรณีสัญญาจ้างทำของ แม้กระทั่งกฎหมายเฉพาะ เช่น พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน หรือ พ.ร.บ. อาคารชุด ก็ไม่ได้กำหนดวิธีแก้ไขปัญหาเช่นนี้ไว้โดยเฉพาะ

เช่นนี้ การพิจารณาว่าผู้จะซื้อจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ จึงต้องกลับไปพิจารณาถึงหลักทั่วไปว่าด้วยการเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หมวด 4 เรื่องการเลิกสัญญา ซึ่งจากแนวคำพิพากษาศาลฎีกานั้น การที่ผู้จะซื้อจะมีสิทธิเลิกสัญญาหรือไม่ ต้องแยกพิจารณาออกเป็น 2 กรณี

กรณีมีกำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายว่าจะทำการก่อสร้างให้แล้วเสร็จพร้อมทำการโอนกรรมสิทธิ์แล้วเมื่อใด

กรณีเช่นนี้ เมื่อผู้จะซื้อทำการชำระเงิน และผ่อนชำระเงินให้กับผู้จะขายแล้ว ถ้าหากผู้จะขาย ไม่ทำการปลูกสร้างบ้านหรือห้องชุดให้แล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ภายในกำหนดระยะเวลาตามสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้จะซื้อย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที โดยไม่ต้องทำการบอกกล่าวล่วงหน้าอีก ทั้งนี้ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 132/2544 เป็นต้น

ส่วนกรณียังไม่ถึงกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย แต่ปรากฎว่าผู้จะขายไม่ทำการเริ่มลงมือปลูกสร้างบ้านหรืออาคารชุดตามสัญญา หรือปลูกสร้างอย่างล่าช้า จนทำให้เห็นได้ว่าบ้านหรืออาคารชุดดังกล่าวไม่อาจเสร็จทันกำหนดได้อย่างแน่นอน กรณีนี้ไม่ปรากฎว่ามีแนวคำพิพากษาของศาลฎีกาที่ชัดเจนแต่อย่างใด ซึ่งตามความเห็นของผู้เขียนเห็นว่า หากผู้จะขายทำการปลูกสร้างล่าช้า หรือไม่ยอมเริ่มทำการปลูกสร้างภายในกำหนดระยะเวลาอันสมควร จนทำให้ไม่อาจพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ภายในกำหนดระยะเวลาในสัญญาได้อย่างแน่นอน ย่อมถือได้ว่ากรณีเป็นที่เห็นได้อย่างชัดแจ้งว่าโดยพฤติการณ์หรือโดยสภาพหรือโดยเจตนาของผู้จะขาย ไม่สามารถที่จะปฎิบัติตามสัญญาให้ถูกต้องในข้อสาระสำคัญ ดังนั้นจึงไม่จำต้องรอให้ครบกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขายอีกต่อไป ผู้จะซื้อย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายได้ทันที ทั้งนี้โดยเทียบเคียงแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ใกล้เคียงกัน คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7732/2548

กรณีไม่มีกำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายว่าจะทำการก่อสร้างให้แล้วเสร็จพร้อมทำการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อใด

สัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาต่างตอบแทนประเภทหนึ่ง เมื่อในสัญญาจะไม่มีกำหนดระยะเวลาที่ผู้จะขายต้องทำการปลูกสร้างให้แล้วเสร็จ ผู้จะซื้อย่อมมีสิทธิเรียกให้ผู้จะขายชำระหนี้ด้วยการเริ่มปลูกสร้างได้โดยพลัน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 203 ดังนั้นเมื่อผู้จะซื้อเริ่มทำการชำระเงินให้ผู้จะขายเป็นงวดๆ ผู้จะขายย่อมมีหน้าที่จะต้องเริ่มทำการปลูกสร้างและส่งมอบให้โจทก์โดยทันที และจะต้องให้เสร็จภายในระยะเวลาอันสมควร ซึ่งระยะเวลาอันสมควรนั้น ซึ่งศาลฎีกามักจะตีความว่า ผู้จะขายจะต้องทำการปลูกสร้างให้แล้วเสร็จในระยะเวลาใกล้เคียงกับระยะเวลาที่ผู้จะซื้อชำระเงินค่าผ่อนชำระให้ผู้จะขายเสร็จสิ้น กล่าวคือเมื่อผู้จะซื้อทำการผ่อนชำระเงินค่างวดงวดสุดท้ายเสร็จสิ้น บ้านหรือห้องชุดก็ควรจะต้องแล้วเสร็จพร้อมโอน ถ้าหากผู้จะขายไม่ยอมทำการปลูกสร้างหรือทำการปลูกสร้างล่าช้าเกินสมควรผู้จะซื้อย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ แต่อย่างไรก็ดี กรณีเช่นนี้ ผู้เขียนเห็นว่าเป็นกรณีที่ระยะเวลาอันพึงชำระหนี้นั้นไม่ได้กำหนดไว้อย่างแน่นอน ดังนั้นก่อนบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายในกรณีเช่นนี้ ควรจะต้องมีการทวงถามหรือบอกกล่าวเป็นหนังสือให้ผู้จะซื้อทำการเริ่มก่อสร้างหรือทำการก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในกำหนดระยะเวลาอันสมควรเสียก่อน ถ้าหากผู้จะซื้อไม่ทำการดังกล่าว ผู้จะขายจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญา ทั้งนี้ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกา ที่ 1378/2546 , 3776/2549 ,408/2548 เป็นต้น อย่างไรก็ดีมีแนวคำพิพากษาอีกแนวหนึ่งเห็นว่าถ้าระยะเวลาผ่านไปเนิ่นนานมากแล้วผู้จะขายไม่เริ่มทำการปลูกสร้างหรือปลูกสร้างไม่แล้วเสร็จ ผู้จะซื้อไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า สามารถบอกเลิกสัญญาได้เลย เช่น คำพิพากษา ศาลฎีกาที่ , 699/2548 ,1013/2548, 6851/2548, 6961/2550 , 3886/2552 ซึ่งข้อเท็จจริงตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกานี้ ผู้จะขายมักจะทิ้งระยะเวลาปลูกสร้างมานาน 3-5 ปี ก็ยังไม่เริ่มปลูกสร้างหรือปลูกสร้างไม่แล้วเสร็จ ซึ่งศาลน่าจะตัดสินเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมเป็นหลัก มีอาจารย์หลายท่านเห็นแย้ง ว่าความจริงแล้ว อย่างไรก็ต้องมีการบอกกล่าวล่วงหน้าให้ผู้จะขายทำการให้เสร็จสิ้นภายในระยะเวลาอันสมควรก่อน เช่น ดร.ศนันท์กรณ์ โสตถิพันธ์ และ อ.ไพโรจน์ วายุภาพ รวมทั้งผู้เขียน ดังนั้นในกรณีนี้ก่อนบอกเลิกสัญญาควรจะมีหนังสือบอกกล่าวล่วงหน้าก่อน

กล่าวโดยสรุปแล้ว ผู้เขียนเห็นว่า กรณีมีกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย ถึงแม้จะยังไม่ถึงกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย แต่ถ้าหากผู้จะซื้อไม่เริ่มลงมือทำการปลูกสร้างหรือทำการปลูกสร้างอย่างล่าช้า จนเป็นที่เห็นได้ชัดเจนว่า ถึงแม้จะรอถึงกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้จะขายก็ไม่อาจทำการปลูกสร้างให้แล้วเสร็จ ผู้จะซื้อย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาหยุดผ่อนชำระเงินและเรียกเงินคืนได้ทันที โดยไม่ต้องรอให้ครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญาจะซื้อจะขาย ในกรณีที่ไม่มีกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ไว้ในสัญญา ถ้าหากผู้จะขายไม่เริ่มลงมือทำการปลูกสร้าง หรือทำการปลูกสร้างล่าช้า ผู้จะซื้อจะต้องทำการบอกกล่าวล่วงหน้าให้ผู้จะขายทำการเริ่มปลูกสร้างหรือทำการปลูกสร้างให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาอันสมควร หากผู้จะขายไม่กระทำการดังกล่าวผู้จะซื้อย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้
.