คู่มือปฏิบัติงานของทนายความ, บทความกฎหมายแพ่งและวิธีพิจารณาความแพ่ง

ตัวอย่างคดี ฟ้องขับไล่ – รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างรุกล้ำ (ป.พ.พ.ม.1312)  อธิบายข้อกฎหมายและเทคนิคการดำเนินคดี จากประสบการณ์จริง 

ตัวอย่างการดำเนินคดีแพ่งวันนี้ เป็นเรื่อง ฟ้องขับไล่ และขอให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดิน

โดยมีข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องคือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 เกี่ยวกับเรื่องการสร้างโรงเรือนในที่ดินของบุคคลอื่น

เรื่องราวเป็นอย่างไรติดตามได้เลยครับ 

พฤติการณ์ในคดี 

เรื่องมีอยู่ว่าฝ่ายโจทก์มีที่ดินอยู่ใกล้เคียงกับจำเลย  โดยที่ดินบริเวณนั้นยังไม่มีการล้อมรั้วกัน แต่ต่างฝ่ายต่างก็มีบ้านปลูกกันอยู่ แต่ตอนนั้นยังไม่ได้มีการรังวัดแนวเขตกันแต่อย่างใดเพราะอยู่กันมาจากสมัยโบราณ 

แต่เดิมจำเลยปลูกบ้านอยู่เยื้องๆกับที่ดินของโจทก์ ต่อมาจำเลยได้เช่าที่ดินของวัด ซึ่งอยู่ใกล้เคียงกับที่ดินของโจทก์ เพื่อทำการปลูกสร้างเป็นโรงรถสำหรับจอดรถเพิ่มเติม และได้ล้อมรั้วกำแพงซีเมนต์ไว้โดยรอบ  

โดยขณะที่จำเลยล้อมรั้วกำแพงซีเมนต์และปลูกสร้างโรงรถนั้น จำเลยก็ไม่ได้ทำการรังวัดที่ดินให้แน่นอนว่าที่ดินที่ตนเองเช่ามาอยู่บริเวณไหน และขนาดก่อสร้างก็ไม่ได้แจ้งให้โจทก์มาระวังแนวเขตอย่างใด

โจทก์เองก็ไม่ได้ทราบว่า โรงรถและรั้วซีเมนต์ของจำเลยนั้นปลูกสร้างรุกล้ำในที่ดินของตัวเอง เพราะที่ดินของโจทก์ก็ยังไม่ได้รังวัดเช่นเดียวกัน

จนกระทั่งต่อมาหลังจากนั้นอีกหลายปี โจทก์ได้ทำการรังวัดสอบเขตที่ดินของโจทก์ จึงทราบว่าโรงรถและรั้วที่จำเลยสร้างนั้นปลูกสร้างอยู่ในที่ดินของโจทก์ 

โจทก์จึงมีความประสงค์ให้จำเลยรื้อถอนโรงรถและรั้วดังกล่าวออกไปจากที่ดินของโจทก์ โดยโจทก์เองก็ยังมีน้ำใจช่วยค่ารื้อถอนขนย้ายให้ แต่จำเลยเรียกค่ารื้อถอนสูงถึง 200,000 บาท ซึ่งสูงเกินจริงไปมาก คดีจึงไม่อาจตกลงกันได้ 

สุดท้ายโจทก์จึงต้องมาหาผม ซึ่งเคยว่าความให้โจทก์ในคดีอื่นมาก่อนแล้ว ให้ช่วยดำเนินการ ฟ้องขับไล่ และให้จำเลยรื้อถอนโรงจอดรถ และรั้วออกไปจากที่ดินพิพาท 

สภาพรั้วปูนที่ล้อมเข้ามาในที่ดินโจทก์


ข้อกฎหมายเรื่อง  ฟ้องขับไล่ กรณีสิ่งปลูกสร้างรุกล้ำ 

ตัวบทกฎหมาย 

มาตรา 1312 บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้

ถ้าบุคคลผู้สร้างโรงเรือนนั้นกระทำการโดยไม่สุจริต ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายก็ได้

คำอธิบาย 

ตามธรรมดาแล้ว เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ย่อมมีสิทธิ์ที่จะใช้สอยจำหน่ายและดำเนินการต่างๆเกี่ยวกับทรัพย์สินของตนเองได้ ซึ่งรวมถึงการฟ้องขับไล่และป้องกันไม่ให้คนอื่นเข้ามายุ่งเกี่ยวกับที่ดินของตน 

แต่อย่างไรก็ตามกฎหมายเรื่องทรัพย์สินนั้นได้วางหลักยกเว้นไว้ว่า หากบุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต บุคคลนั้นย่อมมีฐานะเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น เพียงแต่ต้องเสียเงินเป็นค่าใช้ที่ดินให้กับเจ้าของที่ดิน  ทั้งนี้ตามมาตรา 1312 

โดยตามมาตรา 1312 นี้ ใช้บังคับในกรณีที่สิ่งปลูกสร้างแค่บางส่วนซึ่งเป็นแค่ส่วนน้อยรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น

 หากปรากฏว่าโรงเรือนส่วนใหญ่หรือแทบทั้งหลังรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของผู้อื่น จะต้องไปใช้บังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1310 หรือ 1311 แล้วแต่กรณี 

ภาพถ่ายทางอากาศบริเวณที่ดินพาท
1.บ้านหลังคาสีแดงตรงจุดวงกลมเหลืองคือบ้านของจำเลย
2.ส่วนที่ขีดด้วยเส้นสีฟ้าคือที่ดินของโจทก์
3.ส่วนที่ขีดด้วยเส้นสีแดงคือบริเวณรั้วปูนซีเมนต์และโรงจอดรถของจำเลยที่ปลูกสร้างรุกล้ำที่ดินโจทก์
4. ส่วนที่ขีดด้วยสีเทาคือบริเวณรั้วซีเมนต์และโรงจอดรถของจำเลยทั้งหมด


คำว่าโรงเรือน หมายถึงอะไร 

โดยคำว่า “โรงเรือน” ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1312 นั้น หมายความเฉพาะ ตัวอาคารที่เป็นที่พักอาศัยเท่านั้น ดังนั้น ทั้งรัั้ว และโรงจอดรถ จึงไม่ถือเป็นส่วนหนึ่งของอาคารโรงเรือน ที่ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1312 แต่อย่างใด

ทั้งนี้ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาต่อไปนี้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 951/2542 เมื่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312ได้ระบุไว้ชัดแจ้งว่า สร้างโรงเรือน ย่อมหมายถึงสร้างบ้านสำหรับอยู่อาศัยเท่านั้น โรงรถ ท่อน้ำประปา ปั๊มน้ำ และแท็งก์น้ำ จึงมิใช่โรงเรือนตามความหมายของ บทบัญญัติมาตรานี้ และไม่ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งส่วนใด ของโรงเรือนด้วย ดังนี้แม้จำเลยจะสร้างหรือ ทำรุกล้ำเข้าไปในที่ดินโจทก์โดยสุจริต จำเลยก็ไม่ได้รับ ความคุ้มครองตามมาตรา 1312 ดังกล่าว 

คำพิพากษาศาลฎีกา  634/2515     ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1312 เฉพาะตัวโรงเรือนที่สร้างรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นเท่านั้นที่ได้รับความคุ้มครอง สิ่งอื่น ๆ   ที่ไม่ใช่โรงเรือนหาได้รับความคุ้มครองด้วยไม่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1511/2542 มื่อรั้วบ้าน ที่รุกล้ำนั้นมิใช่การรุกล้ำของโรงเรือนหรือส่วนหนึ่งส่วนใด ของโรงเรือนอันจะปรับใช้มาตรา 1312 ได้ จำเลยจึงต้อง รื้อรั้วบ้านที่รุกล้ำ โ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6331/2534 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1312 เฉพาะตัวโรงเรือนที่สร้างรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตเพียงอย่างเดียวเท่านั้นที่ได้รับความคุ้มครอง สิ่งอื่น ๆ ที่มิใช่โรงเรือนแม้จะสร้างขึ้นโดยสุจริตก็หาได้รับ ความคุ้มครองด้วยไม่ จำเลยจึงต้องรื้อถอนรั้วพิพาทส่วนที่รุกล้ำ ออก ไปจากที่ดินของโจทก์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2036/2539 เสากำแพงที่แยกต่างหากจากเสาโรงเรือน ไม่ใช่ส่วนหนึ่ง ของโรงเรือนอันจะถือเป็นโรงเรือนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 วรรคแรก ฉะนั้นจำเลยจะอ้างว่าก่อสร้างกำแพงรุกล้ำโดยสุจริตไม่ต้องรื้อถอนตามบทกฎหมายดังกล่าวหาได้ไม่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1796/2542 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1312 เฉพาะตัวโรงเรือนที่สร้างรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตเท่านั้นที่ได้รับความคุ้มครอง รั้วกำแพงที่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ก่อสร้างรุกล้ำที่ดินโจทก์ทั้งสองย่อมไม่ได้รับความคุ้มครองตามบทบัญญัติดังกล่าว ทั้ง ป.พ.พ. มาตรา 1314 ก็ไม่ได้บัญญัติให้นำมาตรา 1312 มาบังคับ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5542/2533 การที่จำเลยสร้างรั้วกำแพงรุกล้ำที่ดินของโจทก์นั้น มิใช่เป็นการปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1312 จำเลยต้องรื้อถอนออกไป

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2316/2522 ถังส้วมซิเมนต์ของโรงเรือนของจำเลยรุกล้ำเข้าไปฝังอยู่ในที่ดินของโจทก์โดยสุจริต ถังส้วมมิใช่โรงเรือนและอยู่นอกโรงเรือน ไม่เป็นส่วนหนึ่งของโรงเรือน ไม่ได้รับความคุ้มครองตาม มาตรา 1312

โรงจอดรถพิพาท ไม่ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของโรงเรือน ดังนั้นย่อมไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย

สุจริตหรือไม่ ?

ตามพฤติการณ์ของจำเลยนั้น ได้ทำการปลูกสร้างโรงรถและรั้วซีเมนต์โดยไม่ทำการแจ้งให้เจ้าของที่ดินแปลงข้างเคียงมานำชี้แนวเขตก่อน  เป็นการปลูกสร้างตามอำเภอใจ และถือว่าเป็นการประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงและเป็นการไม่สุจริต ดังนั้นจำเลยจึงไม่อาจอ้างความคุ้มครองตามกฎหมายได้

ตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกา

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6383/2539 เมื่อจำเลยทั้งสามไม่พบหลักเขตที่ดินด้านที่ติดต่อกับที่ดินของโจทก์ทั้งสองก่อนหรือขณะทำการก่อสร้างอาคาร จำเลยทั้งสามก็ไม่เคยยื่นคำขอรังวัดสอบเขตที่ดินหรือแจ้งแก่เจ้าของที่ดินข้างเคียงให้ไประวังแนวเขตที่ดิน การที่จำเลยทั้งสามปลูกสร้างอาคารถาวรลงในที่ดินของตนรุกล้ำที่ดินของโจทก์ทั้งสองจึงเป็นการกระทำโดยประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงและถือว่าไม่สุจริต

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1801/2519 ปลูกตึกแถวรุกล้ำที่ข้างเคียงโดยไม่ได้ให้เจ้าของชี้เขตและรังวัดสอบเขตก่อน เป็นประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงไม่สุจริต ต้องรื้อส่วนที่รุกล้ำ ทำให้เป็นไปตามสภาพเดิม และใช้ค่าเสียหายด้วย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2520/2535 จำเลยทราบดีว่าที่ดินข้างเคียงมีเจ้าของและที่ดินของจำเลยกับที่ดินข้างเคียงเป็นที่ดินมีโฉนด ก่อนทำการก่อสร้างจำเลยควรรังวัดสอบเขตให้ตรงกับโฉนดที่ดินของจำเลยเสียก่อน แต่จำเลยไม่กระทำจึงเป็นการก่อสร้างตามอำเภอใจ จำเลยจะอ้างว่าโจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่ดินข้างเคียงทราบแล้วไม่คัดค้านหาได้ไม่ เพราะไม่ใช่หน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องรังวัดตรวจสอบเขตที่ดินในขณะที่จำเลยทำการก่อสร้างเมื่อตึกแถวที่จำเลยก่อสร้างรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ จึงเป็นการกระทำโดยประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของจำเลย ถือได้ว่าเป็นการกระทำโดยไม่สุจริต จำเลยจะอ้าง ป.พ.พ. มาตรา 1312 วรรคแรกไม่ได้.

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 291/2526 โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท โจทก์ย่อมมีสิทธิติดตามเอาคืนจากจำเลยผู้ไม่มีสิทธิยึดถือไว้ได้ โจทก์จึงไม่ต้องกล่าวอ้างในคำฟ้องว่าจำเลยปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของโจทก์โดยไม่สุจริต

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2141/2542 ที่ดินของโจทก์และของจำเลยที่ 1 อยู่ติดกันเป็นที่ดินว่างเปล่า ไม่มีรั้วหรือเครื่องหมายแสดงแนวเขตไว้การที่จำเลยทั้งสองปลูกสร้างอาคารพิพาทลงในที่ดินของ จำเลยที่ 1 โดยเพิกเฉยไม่ตรวจสอบแนวเขตที่ดินด้านที่ติดต่อกับที่ดินของโจทก์ให้แน่นอนเสียก่อน จึงเป็นการ กระทำที่ส่อแสดงถึงความไม่รอบคอบและประมาทเลินเล่อ นอกจากนี้ในการยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างอาคารพิพาทต่อเทศบาล ก็ไม่ปรากฏหลักฐานสำเนาโฉนดที่ดินและบัตรประจำตัวประชาชน คงมีแต่หนังสือให้ความยินยอมให้ก่อสร้างของโจทก์ซึ่งเป็น เจ้าของที่ดินข้างเคียงเท่านั้น ซึ่งปรากฏว่าลายมือชื่อ ของโจทก์เป็นลายมือชื่อปลอมพฤติการณ์ดังกล่าวแสดงว่า จำเลยทั้งสองรู้หรือควรจะรู้แต่ต้นแล้วว่าอาคารพิพาท รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ ถือได้ว่าจำเลยทั้งสอง ก่อสร้างอาคารพิพาทรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์โดยไม่สุจริต โจทก์จึงมีสิทธิขอให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนอาคารพิพาทได้

สรุปข้อกฎหมาย 

จากข้อกฎหมายชี้ให้เห็นว่า การปลูกสร้างโรงเรือนของจำเลยที่กระทำโดยไม่แจ้งให้โจทก์ทราบและให้ไประวังแนวเขตก่อน ปลูกสร้างโดยไม่สนใจว่าจะรุกล้ำที่ดินของโจทก์หรือไม่ จึงเป็นการปลูกสร้างโดยไม่สุจริต 

ยิ่งไปกว่านั้น สิ่งปลูกสร้างของจำเลย ได้แก่โรงรถและรั้วซีเมนต์นั้น ยังไม่ถือว่าเป็นโรงเรือน ที่จะได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย อีกด้วย 

ประกอบกับจำเลยยังครอบครองที่ดินพิพาทไม่ถึง 10 ปี คดีนี้จำเลยจึงไม่มีโอกาสสู้คดีอย่างแน่นอน 


ตัวอย่างคำฟ้อง

หลังจากได้สอบข้อเท็จจริง ลงพื้นที่เกิดเหตุ และตรวจสอบข้อกฎหมายจนแน่ใจดีแล้ว ผมจึงได้จัดการร่างฟ้องและยื่นฟ้องคดีไป โดยมีเนื้อหาคำฟ้องตามนี้ครับ 

ศาลจังหวัดชลบุรี

โจทก์ นาง ล.

จำเลย นายส.

ข้อหา  สิ่งก่อสร้างรุกล้ำ,แดนกรรมสิทธิ์,ขับไล่รื้อถอน,ละเมิด 

ข้อ 1.โจทก์มีฐานะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 37940 เลขที่ดิน 1742 ตำบลบ้านเก่า อำเภอพานทอง จังหวัดชลบุรี ซึ่งมีเนื้อที่ 1 งาน 98 ตารางวา รายละเอียดปรากฏตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 1 

ที่ดินของโจทก์ทางทิศใต้นั้นมีแนวเขตติดกับที่ดินโฉนดเลขที่ 2538 ตำบลบ้านมอญ(บ้านเก่า) อำเภอท่าตะกุด(พานทอง) จังหวัดชลบุรี ซึ่งเป็นที่ธรณีสงฆ์ของวัดบ้านเก่า อำเภอพานทอง จังหวัดชลบุรี รายละเอียดปรากฏตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 2                                                 

ข้อ 2. แต่เดิมจำเลยได้ปลูกบ้านพักอาศัยอยู่บนที่ดินซึ่งตั้งอยู่ทางทิศตะวันตกเฉียงใต้ของที่ดินโจทก์ ต่อมาเมื่อประมาณปีพ.ศ.2550 จำเลยได้เช่าที่ดินโฉนดเลขที่  2538 ตำบลบ้านมอญ(บ้านเก่า) อำเภอท่าตะกุด(พานทอง) จังหวัดชลบุรี จากวัดบ้านเก่า อำเภอพานทอง จังหวัดชลบุรี ซึ่งตั้งอยู่บริเวณทิศใต้ของที่ดินโจทก์ และจำเลยได้ทำการล้อมรั้วด้วยกำแพงปูนต์ซีเมนต์และปลูกสร้างโรงจอดรถลงบนที่ดินแปลงดังกล่าว

โดยก่อนที่จำเลยจะล้อมรั้วและปลูกสร้างโรงจอดรถดังกล่าว จำเลยไม่ได้ตรวจสอบแนวเขตที่ดินที่เช่าด้านที่ติดต่อกับที่ดินของโจทก์เพื่อให้ทราบแนวเขตที่ดินที่จำเลยได้เช่ามาให้แน่นอนเสียก่อน ทั้งๆที่ทราบดีว่าที่ดินแปลงที่เช่ามานั้นอยู่ติดกับที่ดินมีโฉนดของโจทก์ นอกจากนี้จำเลยยังไม่แจ้งให้โจทก์ไประวังแนวเขตที่ดินก่อนทำการล้อมรั้วและก่อสร้างโรงรถดังกล่าวแต่อย่างใด                                                

ต่อมาประมาณปีต้นปี พ.ศ.2556 เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรีได้รังวัดสอบเขตที่ดินของโจทก์  โจทก์จึงทราบว่ารั้วและโรงจอดรถที่จำเลยปลูกสร้างนั้น ได้รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ทางทิศใต้บางส่วน   รายละเอียดปรากฏตามปรากฏตามรูปถ่ายบ้าน รั้วปูนซีเมนต์และโรงจอดรถของจำเลย เอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 3                  

ข้อ 3. การกระทำของจำเลยที่ไม่ตรวจสอบแนวเขตที่ดินที่เช่ามาด้านที่ติดต่อกับที่ดินของโจทก์เพื่อให้ทราบแนวเขตที่ดินที่จำเลยได้เช่ามาให้แน่นอนเสียก่อน ทั้งๆที่ทราบดีว่าที่ดินแปลงที่จำเลยเช่ามานั้นอยู่ติดกับที่ดินมีโฉนดของโจทก์ ทั้งยังละเลยไม่แจ้งให้โจทก์ไประวังแนวเขตที่ดินก่อนทำการล้อมรั้วและก่อสร้างโรงจอดรถ การกระทำของจำเลย จึงเป็นการปลูกสร้างรั้วปูนซีเมนต์และโรงจอดรถบนที่ดินของโจทก์ด้วยความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง ถือได้ว่าเป็นการปลูกสร้างโรงรถโดยไม่สุจริต

นอกจากนี้โรงรถและรั้วซีเมนต์ดังกล่าวยังมิใช่โรงเรือนสำหรับอยู่อาศัยและไม่ถือว่าส่วนหนึ่งของโรงเรือนสำหรับอยู่อาศัยแต่อย่างใด ดังนั้นไม่ว่าจำเลยจะปลูกสร้างโรงรถและรั้วซีเมนต์ดังกล่าวโดยสุจริตหรือไม่ จำเลยย่อมก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย   

ข้อ 4. หลังจากโจทก์แบ่งแยกโฉนดที่ดินกับบุตรชายของโจทก์ในคดีที่ศาลจังหวัดชลบุรีเสร็จสิ้นแล้ว โจทก์แจ้งให้จำเลยรื้อถอนโรงจอดรถที่จำเลยปลูกสร้างรุกล้ำที่ดินของโจทก์ออก และโจทก์พยายามเจรจาไกล่เกลี่ยกับจำเลยเพื่อให้เรื่องราวจบลงได้ด้วยดี และไม่ต้องนำคดีมาขึ้นสู่ศาลแล้ว

โดยโจทก์ยินดีชำระค่าสินน้ำใจในการรื้อถอนให้แก่จำเลยตามสมควร แต่จำเลยเรียกร้องค่ารื้อถอนสูงถึง 200,000 บาท ซึ่งสูงเกินไปมาก ทั้งๆที่ตามกฏหมายแล้วจำเลยไม่มีสิทธิเรียกร้องเงินค่ารื้อถอนได้เลย 

 การกระทำของจำเลยจึงเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์และเป็นการละเมิดต่อสิทธิในทรัพย์สินของโจทก์ ทำให้โจทก์เสียหาย ไม่อาจใช้ประโยชน์ในที่ดินอันเป็นแดนกรรมสิทธิ์ของโจทก์เต็มตามเนื้อที่  ซึ่งที่ดินส่วนที่จำเลยปลูกสร้างรุกล้ำที่ดินของโจทก์นั้นมีเนื้อที่ประมาณ 50ตารางเมตร หากโจทก์นำที่ดินส่วนนี้ให้บุคคลภายนอกเช่าจะได้ค่าเช่าไม่ต่ำกว่าเดือนละ 1,500 บาท โจทก์จึงขอเรียกค่าเสียหายส่วนนี้จากจำเลยนับแต่วันฟ้อง จนกว่าจำเลยจะรื้อถอนและขนย้ายรั้วปูนซีเมนต์และโรงจอดรถดังกล่าวออกไปจากที่ดินของโจทก์          

อสังหาริมทรัพย์พิพาทในคดีนี้ ตั้งอยู่ที่ตำบลบ้านเก่า อำเภอพานทอง จังหวัดชลบุรี ซึ่งอยู่ในเขตอำนาจของศาลนี้                       

โจทก์ไม่มีทางใดจะบังคับให้จำเลยรื้อถอนโรงรถดังกล่าวออกไปได้ จึงต้องนำคดีมาขึ้นสู่ศาลเ เพื่อขออำนาจศาลบังคับ                                                                                

                                          ควรมิควรแล้วแต่จะโปรด 

คำขอท้ายฟ้องแพ่ง

  1. ให้จำเลยรื้อถอนและขนย้ายรั้วปูนซีเมนต์และโรงจอดรถของจำเลยในเฉพาะส่วนที่ก่อสร้างรุกล้ำที่ดินโฉนดเลขรุกล้ำที่ดินโฉนดเลขที่ 37940 ตำบลบ้านเก่า อำเภอพานทอง จังหวัดชลบุรี ของโจทก์ ด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยเอง หากจำเลยหากจำเลยไม่ทำการรื้อถอนขนย้ายให้เจ้าพนักงานบังคับคดีเป็นผู้รื้อถอนขนย้ายรั้วปูนซีเมนต์และโรงจอดรถดังกล่าวโดยโดยให้จำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายในดังกล่าวออกจากที่ดินของโจทก์ โดยให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย 

  2. ห้ามจำเลยยุ่งเกี่ยวหรือรบกวนการครอบครองที่ดินในของโจทก์

  3. ห้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์เป็นเงินจำนวน 1,500 บาท ต่อเดือน นับแต่วันฟ้องจนถึง วันที่จำเลยรื้อถอนขนย้ายรั้วปูนซีเมนต์และโรงจอดรถเสร็จสิ้น

  4. ให้จำเลยชดใช้ค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายความอย่างสูงแทนโจทก์ 


ผลคดี 

คดีนี้เมื่อไปถึงชั้นศาล จำเลยไม่ได้ยื่นคำให้การต่อสู้คดี ผมยื่นคำร้องขอให้ชนะคดีโดยขาดนัดยื่นคำให้การแล้ว 

ซึ่งในวันนัดไกล่เกลี่ย จำเลยได้ส่งทนายความเข้ามาไกล่เกลี่ยกับทางโจทก์และผม โดยขอยอมรับผิดทุกประการ และจะดำเนินการรีบรื้อถอนรั้วและโรงรถออกไปจากที่ดินพิพาท 

ฝ่ายจำเลยขอร้องผมว่า ขอให้ช่วยค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนขนย้ายสักหน่อย เพราะฝ่ายจำเลยเองก็ลงทุนก่อสร้างไปเป็นเงินจำนวนมาก และการรื้อถอนก็มีค่าใช้จ่ายเป็นจำนวนมาก 

ผมถามฝ่ายโจทก์แล้วบอกว่าความจริงตั้งใจจะให้ค่ารื้อถอนประมาณ 50,000 บาทอยู่แล้ว เพราะเข้าใจว่าฝ่ายจำเลยเองก็ไม่ได้เจตนาจะปลูกสร้างอาคารรุกล้ำเข้ามาในที่ดิน ประกอบกับในตอนนั้นเองฝ่ายโจทก์ก็ไม่ได้ตรวจสอบให้ดีก่อน หรือโต้แย้งคัดค้านในตอนที่จำเลยปลูกสร้างเพราะว่าตัวเองก็ยังไม่ได้รังวัดที่ดินเหมือนกัน 

ประกอบกับทั้งสองฝ่ายก็เป็นเพื่อนบ้านกันมานาน ไม่ต้องการแตกหักกันถึงขั้นมองหน้ากันวันหลังไม่ติด ทั้งสองฝ่าย จึงตกลงกันได้ด้วยการทำสัญญาประนีประนอมยอมความ โดยจำเลยจะเป็นผู้ดำเนินการรื้อถอน ขนย้ายโรงรถและรั้วซีเมนต์ดังกล่าวออกจากที่ดิน โดยโจทก์ช่วยค่ารื้อถอนขนย้ายเป็นจำนวน 50,000 บาท 

รายละเอียดปรากฏตามสัญญาประนีประนอมยอมความ 


สรุป

ข้อกฎหมายเรื่องการปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตนั้น จะต้องพิจารณาว่า 

1.โรงเรือนที่ปลูกสร้าง รุกล้ำเข้าไปเป็นจำนวนแค่ไหน ถ้ารุกล้ำเข้าไปเป็นจำนวนเล็กน้อยเพียงบางส่วนก็จะปรับใช้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1312 แต่หากส่วนที่ก่อสร้างเป็นส่วนใหญ่หรือรุกล้ำเข้ามาในที่ดินเป็นส่วนมาก ก็จะต้อง บังคับใช้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1310 และ 1311 แล้วแต่กรณี 

2.เฉพาะโรงเรือนเท่านั้นที่ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1312 ส่วนสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่ไม่ใช่โรงเรือน เช่นรั้ว โรงจอดรถ ห้องน้ำ ไม่ถือว่า ได้รับความคุ้มครองและยกเว้น เพราะไม่มีกฎหมายบัญญัติขยายความดังเช่นกรณีมาตรา 1310 ,1311 และ 1313 ที่ได้รับการขยายความให้คุ้มครองรวมถึงสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่ติดอยู่รวมกับที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1314 

3.การปลูกสร้างโรงเรือนโดยสุจริตหรือไม่ จะต้องดูพฤติกรรมโดยรวมประกอบ การปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ใกล้เคียงกับที่ดินของบุคคลอื่นโดยไม่ใส่ใจรังวัดที่ดินพิพาทหรือแจ้งให้บุคคลข้างเคียงมาระวังเขต ย่อมเป็นการประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงและถือว่าเป็นการปลูกสร้างโดยไม่สุจริต 

4.การเจรจาไกล่เกลี่ยคดีแพ่งนั้น ไม่ใช่ว่าเราจะเอาแพ้เอาชนะอย่างเดียว แต่จะต้องคำนึงถึงคุณธรรม และความถูกต้อง ผ่อนหนักผ่อนเบา หาทางออกที่ทุกฝ่ายสมประโยชน์ด้วยกันจะเป็นสิ่งที่ดีสุดสำหรับทุกฝ่ายครับ

 

แสดงความเห็นเกี่ยวกับบทความนี้

comments

ทนายเอกสิทธิ์ ศรีสังข์

About ทนายเอกสิทธิ์ ศรีสังข์

ทนายความ/หัวหน้าสำนักงาน พิศิษฐ์ ศรีสังข์ ทนายความ ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายและรับว่าความทั่วราชอาณาจักร โทรศัพท์ 098-2477807 , 087-3357764 ไลน์ id - tanaiekkasit

Related Posts

ใส่ความเห็น

อีเมลของคุณจะไม่แสดงให้คนอื่นเห็น